Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным классификационным признакам (табл. 1.1).Основные сегменты рынка недвижимости:

§ рынок жилья;

§ рынок нежилых помещений.

§ рынок земли;

Рынок жилья подразделяется на:

§ городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

§ рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Таблица 1.1

Классификация рынков недвижимости

Рынок нежилых помещений . На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость) подразделяется:

· торговую

· офисную

· производственную

· складскую и т.п.

Земля - это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение , в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Факторы, определяющие величину спроса :

Экономические факторы

• темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
• уровень конкуренции на рынке;
• уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
• уровень деловой активности населения;
• возможность привлечения заемных средств (ипотечное кредитование);
• стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
• цены и тарифы на коммунальные услуги;
• уровень арендной платы;
• налогообложение.
• репутация застройщиков и объектов

2. Социальные факторы :

· структура населения;

· склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

· плотность населения; число семей;

· миграция населения;

· численность населения и тенденции ее изменения;

· возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах, и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса). Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями.

3. Природно-климатическая среда (опосредованно влияет) :

· климат;

· продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв;

· запас питательных веществ в почве;

· экология.

4. Окружающая среда :

· состояние социальной инфраструктуры;

· транспортные условия;

· местонахождение недвижимости.

5. Национальные и культурные условия, традиции населения .

6. Политические факторы : степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса важнее, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Факторы, определяющие величину предложения:

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка, т.е. объем предложения объектов (жилья) в настоящий момент;

· объемы и темпы ввода нового строительства (жилья), капитального ремонта, реконструкции и затраты на него;

· ресурсное обеспечение строительства - зависит от наличия производственных мощностей у производителей ресурсов, от цен на ресурсы. Влияет на цены в долгосрочном и среднесрочном периоде;

· условия и доступность финансирования;

· наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним;

· административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке;

· инвестиционная стратегия застройщиков (зависит от управленческой квалификации застройщиков). Стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов в среднесрочном и долгосрочном периоде на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения конкретных объектов, что приводит к росту цен, к снижению спроса и цен, замораживанию строек и банкротству застройщиков. Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и расходы и ведет к росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.

Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Для помещений под бизнес этот размер составляет 6-7%. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос.

Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относятся организации следующего профиля:
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
- проектные, строительные и занимающиеся технической эксплуатацией организации, финансируемые из бюджета;
- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
- государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости — субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:
- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
- оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;
- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

Проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
- юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются такие важные функции, как:
- проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
- зонирование территорий;
- архитектурно-строительный контроль;
- лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

ПРИМЕРНАЯ ТЕМАТИКА КУРСОВЫХ РАБОТ 30.

Анализ факторов, вызывающих рост цен на московском рынке недвижимости.

План

Введение

1.1. Объекты рынка недвижимости

1.2. Субъекты рынка недвижимости

1.3. Особенности рынка недвижимости

Глава 2. Особенности рынка недвижимости в Москве

2.1. Жилая недвижимость

2.2. Нежилая недвижимость

3. Процесс оценки объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

3.1. Цена и стоимость объекта недвижимости

3.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

3.2.1. Объективные факторы

3.2.2. Факторы психологического сознания

3.2.3. Физические факторы

3.2.4. Факторы, влияющие на цену квартир

3.3. Тенденции и перспективы развития московского рынка недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

В современном мире понимание недвижимости как неотъемлемого предмета экономики является привычным, а словосочетание «рынок недвижимости» – устоявшимся. Однако при всем немалом внимании, которое приковано к этому вопросу, и многочисленным попыткам специалистов подвергнуть данный сегмент экономической жизни полному и беспристрастному анализу, на рынке недвижимости все еще остается огромное количество как до конца не исследованный областей, так и тех, согласие в которых трудно достижимо.

При этом рынок недвижимости постоянно развивается, расширяется, обеспечивает разнообразие и индивидуальность в выборе, что способствует увеличению спроса, и, учитывая его неравномерное увеличение по сравнению с предложением, росту цен. При этом, чем ближе к центру страны расположено место, тем выше спрос и, соответственно, цены. Исходя из этого, самым высоким уровнем будет уровень цен Москвы.

Целью написания данной работы является анализ положения, сложившегося как на рынке недвижимости вообще (что касается теоретического аспекта), так и на московском рынке (что соответствует практической части работы). Данная цель обусловила постановку следующих задач:

определить понятия «рынок недвижимости», «объект рынка недвижимости» и «субъект рынка недвижимости» и выявить отличительные особенности данного сектора экономики;

проанализировать факторы, влияющие на рост цен на московском рынке недвижимости;

сделать практический вывод о состоянии московского рынка и его возможном развитии.

Глава 1. Рынок недвижимости: объекты, субъекты, особенности

Сам по себе рынок недвижимости, как совокупность взаимодействий людей с целью приобретения и продажи недвижимого имущества, существует уже достаточно давно, видоизменяясь в соответствии с внешними условиями. Но только в последнее время, за несколько десятилетий, прошедших в нашей стране с момента коренного надлома устоявшейся экономической модели, данная сфера экономики превратилась из неофициальной и побочной в легальную и заслуживающую внимания область. Сегодня рынок недвижимости – это огромная по занятым в ней силам и средствам часть экономики.

Так как процессы, происходящие в данной области, безусловно, имеют куда более глубокую сущность, чем упомянутая выше и часто используемая для упрощения формула «купли-продажи», то и само определение рынка недвижимости было бы правильно сформулировать как «взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

О составляющих частях рынка недвижимости, а именно о его объектах, субъектах и особенностях, речь пойдет ниже.

Структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1.

Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.

Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса.

В-третьих, - промышленная недвижимость: заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций.

В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и

Объекты рынка недвижимости

Рис. 2.1

административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения.

И, наконец - земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости подразделяются на пользователей, потребителей, коими является население отдельных регионов, посредников (брокеров) и других профессиональных участников рынка недвижимости.

Информация о населении региона или города фактически является информацией о потенциальных участниках рынка недвижимости. Поэтому введение такого рода статистических данных является немаловажным фактором при анализе рынка. К общим характеристикам населения города (региона) можно отнести следующие:

1.Общая численность населения - численность наличного населения, к которому относятся лица, находившиеся на момент переписи на данной территории, включая временно проживающих.

Текущая ее оценка производится органами статистики на основании итогов последней переписи населения, к которым ежегодно прибавляются числа родившихся и прибывших на данную территорию и вычитаются числа умерших и выбывших с данной территории.

2.Общий коэффициент естественного прироста населения - разность общих коэффициентов рождаемости и смертности, исчисляемых как отношение, соответственно, числа родившихся и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности наличного населения. Данные коэффициенты исчисляются в промилле, т.е. по отношению к 1 тысяче человек. Они позволяют оценить прирост или падение потенциального спроса на жилье со стороны населения.

3.Данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо). Данные о миграции получаются органами статистического учета прибытия и убытия населения на данной территории, которые составляются одновременно с адресными листками при регистрации населения по месту жительства.

4.Обеспеченность населения жильем - характеризует, наряду с численностью населения, степень напряженности потенциального спроса на рынке жилья. В российской статистике исчисляется в квадратных метрах общей и жилой площади на душу населения по данным ежегодной отчетности по жилому фонду.

Следует отличать брокеров, работающих в сфере недвижимости от других профессиональных участников рынка недвижимости, которые оказывают услуги, как административным службам рынка недвижимости, так и участникам рынка.

Землеустроители, специалисты по территориальной планировке поселений, независимые оценщики и нотариусы, выполняют работы по заказам органов управления, либо готовят для государственного учета, регистрации документы по заказам граждан и организаций, позволяют освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, и принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы.

Благодаря разделению административных и хозяйственных функций (в частности, кадастрового учета и работ по натурному измерению, землеустройству) устраняются условия для монополизации, развивается конкуренция, что обеспечивает предложение качественных услуг по приемлемой цене.

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости посредством законодательства, предотвращающего злоупотребления, вызванные неосведомленностью клиента, путем лицензирования отдельных видов деятельности и установления базовых требований по качеству услуг, по гарантиям их обеспечения. Содержательные условия лицензирования определяются с привлечением общественных организаций участников рынка, заинтересованных в повышении престижа своей профессии.

Разработка и утверждение стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости осуществляется саморегулируемыми общественными организациями участников рынка; вмешательство в эту деятельность органов власти не допускается, если иное прямо не предусмотрено законом Российской Федерации. Общественные организации участников рынка самостоятельно вырабатывают необходимые правила и нормы поведения своих членов, контролируют выполнение этих требований и в случае их нарушения инициирует применение административных и судебных процедур. Общественные организации профессиональных участников рынка являются выразителями интересов всех участников рынка, всего общества по большинству вопросов правового регулирования рынка недвижимости. Поэтому, необходимо установить следующий обязательный порядок участия общероссийских организаций в подготовке проектов нормативных правовых актов:

рассмотрение соответствующими ведомствами, Правительством Российской Федерации проектов, подготовленных общероссийскими общественными организациями участников рынка недвижимости;

обязательная передача общероссийским общественным организациям проектов нормативных актов по рынку недвижимости для подготовки заключений. Такие заключения должны быть рассмотрены, а замечания и предложения - учтены по существу;

привлечение ведомствами саморегулируемых организаций к подготовке проектов нормативных актов по рынку недвижимости.

Существует система служб по обеспечению рынка недвижимости, которая создается на местном уровне в форме переданных в ведение муниципальному образованию учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, муниципальных учреждений по кадастровому учету единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений.

Цель муниципальных служб по обеспечению рынка недвижимости (далее - система служб) состоит в том, чтобы создать базовые условия для рынка недвижимости, а именно:

Юридически закрепить факт появления объекта недвижимости, посредством государственного учета в кадастре материалов землеустройства и технической инвентаризации.

Установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование), которые определяют ценность недвижимости как товара;

Гарантировать существующие права путем регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Обеспечение оценки всех объектов недвижимости в пределах муниципалитета для целей налогообложения, и сбора муниципального налога на недвижимость.

Страница 22 из 26

Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 2).

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещны х прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок? это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок? это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок? это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.

По основному признаку? виду объектов недвижимости? выделяется не менее восьми специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка? сегмент рынка? особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

Высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

Высокими темпами прироста продаж участков;

Быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка? один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар (земля и участники рынка), коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования? это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем видам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих видов используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (табл. 3).

Таблица 3

Виды и признаки сегментирования земельного рынка

Критерий сегментирования? это фактор, по котором у оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару? по земле? позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве? от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.

1. Участки высокого качества? элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километ-ровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.

2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.

3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4).

Таблица 4

Сегментирование рынка земли в Подмосковье

Непрестижны и экологически неблагополучны восточ ные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД? Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промзоны Капотни и Пролетарского района.

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например, берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью? чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования? размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом («стоимость времени» на освоение участка).

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется:

по качеству домов (5-этажные? панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки?

9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные);

по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки);

по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках? около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в «коммуналках», общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5?6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно? на площади 5 м 2 на человека. Но только
1,5?2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать
12?15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Количество жилых помещений характеризуется по 20?30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае? охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае? это подземный гараж). Важный признак элитности жилья? отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище но собственному вкусу, однородная социальная среда.

Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна? 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность? с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры? 120?150 м 2 и больше, при входе? холл 20 м 2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м 2 , гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, па котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м 2 в год.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок относятся к классу Д. Их несомненное преимущество? возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности? соглашения о 50%-ом распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено на площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закры-тых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.