✔ привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

✔ возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее также – Закон о долевом строительстве ). Кроме того, Законом о долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (далее также – Закон о госрегистрации ) установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о госрегистрации, осуществляя действия по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, участникам долевого строительства необходимо помнить следующее.

① Договор участия в долевом строительстве (далее также - договор ) должен быть заключен в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не является обязательным.

② Договорнеобходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также - Росреестр ).

③ Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в Росреестре, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с договором, в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации.

④ Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

⑤ Имеются существенные отличия в комплекте документов, предоставляемых участниками долевого строительства при государственной регистрации первого договора и всех последующих договоров участия в долевом строительстве.

*Указанные отличия перечислены ниже.

⑥ В настоящее время срок государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве составляет 18 календарных дней с момента предоставления установленного законом комплекта документов.

⑦ Срок регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве составляет 5 рабочих дней.

⑧ Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.

*Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Необходимо собрать нижеперечисленный комплект документов и подать его на государственную регистрацию в Росреестр. Территориальное отделение Росреестра определяется по месту нахождения многоквартирного жилого дома.

Гражданам - участникам долевого строительства нужно подготовить следующий комплект документов:

✔ Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору.

✔ Заявление застройщика и гражданина - участника долевого строительства о регистрации договора.

✔ Документы, удостоверяющие личность заявителя*.

*Граждане – участники долевого строительства могут обратиться за государственной регистрацией лично или через поверенного (представителя). При этом поверенный должен действовать на основании нотариальной доверенности, выданной участником долевого строительства. Законные представители детей в возрасте до 14 лет должны представить при регистрации свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных физических лиц должны представить документ о назначении их опекунами.

✔ Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом.

✔ Договор залога права требования*.

*Договор залога права требования предоставляется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права.

✔ Документы*, идентифицирующие и описывающие объект долевого строительства (квартиры).

*Эти документы составляются компанией – застройщиком, согласуются с гражданином - участником долевого строительства. В документах, идентифицирующих и описывающих объект долевого строительства, должны быть указаны: местоположение объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, площадь объекта долевого строительства.

✔ Квитанция об уплате государственной пошлины* за осуществление регистрационных действий.

*В настоящий момент размер госпошлины за регистрационные действия составляет 200,00 рублей. Представление квитанции об уплате госпошлины не является обязательным. Однако настоятельно рекомендуем это сделать. Дело в том, что нередко информация об уплате государственной пошлины отсутствует в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Поэтому при непредоставлении квитанции об уплате госпошлины и отсутствии такой информации в Росреестре по истечении установленного законом срока для государственной регистрации (18 календарных дней с момента предоставления документов) все документы будут возвращены заявителю.

*Отличия в комплекте документов, предоставляемых в Росреестр, при государственной регистрации первого и последующих договоров участия в долевом строительстве.

Первым договором участия в долевом строительстве считается договор, заключенный компанией – застройщиком с первым участником долевого строительства. Последующими признаются все иные договоры участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости, за исключением первого договора с первым участником долевого строительства, заключенные компанией – застройщиком с другими участниками долевого строительства.

При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве компания – застройщик также обязана представить:

✔ Документы, относящиеся к деятельности компании – застройщика.

✔ План создаваемого объекта недвижимого имущества.

✔ Разрешение на строительство объекта недвижимого имущества.

✔ Проектную декларацию на объект недвижимого имущества.

✔ Договор(*) страхования гражданской ответственности компании-застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

✔ Договор(*) поручительства за надлежащее исполнение компанией-застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору.

*Компания – застройщик вправе представить в Росреестр или договор страхования, или договор поручительства.

При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве необходимо помнить следующее:

Росреестр не вправе при государственной регистрации последующих договоров требовать у заявителя предоставления документов, которые уже были представлены при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и имеются в деле правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию последующих договоров компания – застройщик обязана представить в Росреестр договор страхования гражданской ответственности, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Представление документов в Росреестр

Необходимо представить в Росреестр комплект документов согласно вышеназванному перечню документов. В обязательном порядке необходимо получить, проверив ее содержание, расписку о приеме представленных документов. В расписке должны быть указаны следующие данные:

✔ Точная дата представления и приема документов.

✔ Полный перечень представленных на государственную регистрацию документов.

✔ Ф.И.О. специалиста Росреестра, принявшего документы, его подпись.

✔ Номер телефона специалиста Росреестра, у которого в течение срока государственной регистрации прав можно получить необходимую информацию, касающуюся стадии рассмотрения представленных документов, времени, оставшегося до завершения процедуры государственной регистрации.

Получение документов в Росреестре

Напомним, что срок государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве составляет 18 календарных дней с даты предоставления необходимых документов, срок государственной регистрации последующих договоров – 5 рабочих дней.

При получении документов необходимо представить в Росреестр:

✔ Документ, удостоверяющий личность (паспорт), либо доверенность на представление интересов заявителя.

✔ Ранее выданную вам расписку о приеме документов, в которой должен быть указан номер государственной регистрации права.

Завершение процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

После предоставления вышеназванных документов специалист Росреестра должен выдать свидетельство о государственной регистрации права или выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При получении свидетельства необходимо расписаться в журнале учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, а также на расписке о приеме документов.

При получении договора участия в долевом строительстве обязательно проверьте наличие на договоре отметки о государственной регистрации договора, которая должна содержать специальную регистрационную надпись. Наличие указанной отметки на договоре и необходимых данных в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (выписке из ЕГРП) означает завершение процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Команда юристов Юридической Компании «ЮСАКТУМ» приложит все свои усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения при совершении любой сделки с недвижимостью.

Мы гарантируем добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Росреестр является теперь официальным органом государственной регистрации, где необходимо подтвердить регистрацию ДДУ (договора долевого участия). Кадастровая палата теперь является как надзорным органом, так и ответственным национальным оператором в сфере регистрации правовых статусов объектов имущества. Руководствуясь порядком и принципом регистрации, Росреестр предусмотрел для этих целей как первый тип регистрации ДДУ, так и вторая и последующая регистрация ДДУ. Регистрация с первым дольщиком предусматривает единый формат оформления документа ДДУ. Со всеми последующими дольщиками второй и третий ДДУ в текстовой части должен совпадать с информацией о договоре с первым оформленным дольщиком. Особенности по оформлению ДДУ Чтобы соблюсти срок регистрации ДДУ в Росреестре, необходимо учитывать некоторые факторы:

• По отдельно строящемуся объекту недвижимости МКД (многоквартирного дома) документальная часть для первого заявителя объекта, после Росреестр осуществляет регистрацию второго, третьего и последующего ДДУ на основе текстовой информации первого договора.
• При регистрации второго ДДУ, необходимо чтобы была завершена в сроки официальная регистрация первого документа по договору (обычно в течение 5 дней).
• Оплата по договорной части осуществляется только после регистрации Договора в Росреестре (ст.5, пункт 3, ФЗ-214).
• С 1 июля 2019 года введено обязательное право, что регистрация договорных обязательств является предметом формирования эскроу-счета для дольщика.

• Разрешение на ведение строительных работ.
• План застраиваемого дома. Необходимо наличие площади и детального описания как самого дома, так и отдельно взятого помещения.
• Наличие утвержденной надзорными органами проектной части по строительству дома.
• Проекты компаний, официальные уставные документы, а также документы в соответствии со Списком-2.

• Договора в количестве 3 экземпляра, подписанные всеми ее участниками – застройщиком, владельцем доли в здании, а также Росреестром.
• Заявление на государственную регистрацию ДДУ, как от исполнителя договора, так и от непосредственного покупателя доли.
• Паспорта всех участников, принимающие в долевом строительстве, в возрасте от 14 лет и старше. Если будущий владелец недвижимости имеют возраст до 14 лет – свидетельство о рождение.
• Нотариальное подтверждение второй половины на приобретение части долевыми участниками строительства, то такое согласие не нужно.
• Подтверждение документальное для залога права требования. Так как сейчас кредитование происходит через эскроу-счета, необходимо дополнительное соглашение к договору со стороны банка, который будет держателем счета. В дополнительном соглашении указывается принцип раскрытия эскроу-счета после сдачи объекта в строй.
• Идентификационный документ о планировке помещения, которое является предметом договорных обязательств.

• Оплата госпошлины. На сайте Росреестра имеется официальная информация «О порядке уплаты сборов и госпошлины за оказание услуг в сфере регистрации прав недвижимости». Для юридических лиц госпошлина составляет до 6 тысяч рублей, для физических лиц – от 350 рублей для 1 дольщика.
• Передача документов для регистрации в Росреестр через МФЦ или через портал Госуслуги, или непосредственно в филиале Росреестра по месту принадлежности новостройки как предмет регистрации права.
• Срок регистрации ДДУ занимает не более рабочих дней. Для МФЦ добавляется до 4 рабочих дней. В общей сложности, кадастровая регистрация занимает не более 12 рабочих дней.

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
• Гражданским кодексом РФ;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 214 «Об » от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации , а именно:

1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Поставить здание на учет в Росреестре.
5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

• общегражданский паспорт заявителя;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

1. Принимается заявление и документы.
2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

• о признании собственности на объект;
• о признании права собственности на долю в квартире;
• о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

• когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
• когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

• наименование судебного органа;
• наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
• наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
• суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
• обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
• доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
• стоимость объекта недвижимости (цена иска);
• список приложений.

К иску прикладываются:

• копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
• копия ДДУ;
• копии платежных документов по ДДУ;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• техническую документацию на объект;
• иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Всё большую привлекательность в глазах населения получает покупка квартир в новых домах на стадии строительства по договору долевого участия. Чтобы обезопасить граждан от мошенничества, ФЗ-214 требует предусмотрительно регистрацию договоров. С развитием новых технологий доступна электронная регистрация ДДУ. Не выходя из дома или из офиса, можно зарегистрировать документ в специальном перечне недвижимости.

Как происходит оформление

Если договор регистрируется, подрядчик уже не сможет совершить двойную продажу жилья «по ошибке». По закону право требования на квартиру в этом случае полностью принадлежит дольщику, оформляющему договор.

У покупателя есть три возможности регистрации:

• запись к специалисту регистрационной палаты, длинные очереди с нервотрёпкой «Вас тут не стояло», и прочими прелестями совкового делопроизводства;
• приём документов через МФЦ – приятная альтернатива первой возможности регистрации, хотя бы упорядочившая очереди посетителей;
• электронная фиксация договоров долевого участия, без очередей и поездок в офисы госструктур, в специальной базе объектов.

Для людей занятых и желающих как можно скорее закончить бумажную волокиту, регистрация посредством передачи документов в МФЦ, означает увеличение процедуры на один день.

Есть и положительная сторона этого варианта – приятнее и надёжнее отдать бумаги лично в руки специалисту, получив от него бумагу с перечнем сданных документов и назначенным сроком регистрации.

Но не всегда удобно оторваться от работы и приехать в МФЦ.

Плюсы и скрытые минусы регистрации ДДУ в электронном виде

Новая услуга получила одобрение от застройщиков. Возможность вести делопроизводство, не выходя из конторы увеличивает скорость подготовки документов и снижает убытки от лишних расходов.

Плюсы регистрации договора долевого участия в электронном виде:

• процедура регистрации занимает пять дней, что на три дня меньше, чем при другом способе регистрации;
• снижение госпошлины, так как целое звено было исключено из процесса – затраты на доставку документов с курьерами;
• до минимума сводится влияние человеческого фактора, документы не возвращаются назад только из-за некомпетентности специалистов.

Какая выгода покупателю от того, что он получает оригинал электронного зарегистрированного ДДУ? К сожалению, только одна – время. Принести все документы в офис застройщика и отдать их для получения регистрации.

Каковы же минусы и есть ли они в этом совершенном способе фиксации документов без ошибок?

Совершенной неожиданностью для физических лиц стала стоимость услуги получения электронной подписи. О её цене можно узнать, зайдя на портал Яндекса.

Для каждого города установлена своя планка: в Москве стоимость самая высокая. Электронная подпись обойдётся в 5000 руб., а в маленьких провинциальных городках может снизиться до 950 руб. или быть совершенно бесплатной.

Типы электронных подписей разные, с разной степенью защиты, зависящей от важности документов. Регистрация документов на сайтах госструктур требует заверения усиленной электронной подписью.

Самая суть сбора необходимых документов остаётся неизменной. Необходимо документально подтверждать наступление права требования на объект недвижимости.

Какие документы для этого требуется предоставить:

• сам договор долевого участия;
• документацию по проекту – декларацию, в которой регистратор может ознакомиться с тем, какому застройщику доверяет свои денежные средства дольщик и на что;
• копия удостоверения личности покупателя – паспорта;
• не исключается также доверенность от супруга на покупку жилья в долевом строительстве, заверенное в нотариальной конторе.

Договор долевого участия Копия паспорта Согласие супруга

Алгоритм получения

• Необходимо зайти на сайт «Росреестр» — служба государственной регистрации, электронный адрес сайта: rosreestr.ru
• Выбрать раздел «Электронные услуги и сервисы».
• Следующий шаг «Государственная регистрация прав».
• В открывшемся листе «Подать заявление на государственную регистрацию прав» выбрать «Регистрация права собственности». В этом пункте поставить галочку в подпункте: право собственности, долевой или совместной.
• Нажать клавишу «Перейти к деталям запроса».
• Открывается «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
• Теперь по порядку заполнить пустые окошки. Кадастровый номер объекта можно взять в разделе ДДУ «Предмет договора».
• Выбрать вид объекта из представленных вариантов.
• Указать по порядку адрес объекта, занести в форму данные девелопера, то есть, застройщика.
• Поставить галочку, что нужна выписка из ЕГРН.
• Если покупатель желает получить выписку на руки, ему придётся посетить МФЦ.
• В противном случае, чтобы получить выписку, можно оставить адрес электронной почты, и самому распечатать документ.
• Следующим шагом будет прикрепление скан-копий всех необходимых документов.
• Завершающий этап – электронная подпись, права на которую приобретают ранее в Яндексе.

Есть неожиданный плюс в использовании новых технологий – величина госпошлины составит 70% от своей обычной стоимости.

При этом зачастую дольщики даже не подозревают, что обычному покупателю квартиры электронная подпись может понадобиться только один раз. Учитывая то, что покупается она сроком на один год, все преимущества электронного оформления договоров обнуляются.

Чтобы отправить документы в Росреестр из офиса застройщика, иногда достаточно десяти минут.

Теперь по новой схеме оформляют документы в течение одного дня.

В 2017 году таким образом можно было зарегистрировать вторичное жильё, теперь доступна регистрация и в новостройке. С помощью электронной регистрации экономится время клиента, а служба Росреестра укрепляет свои позиции на рынке банковских услуг.

Как проверить регистрацию

В любом деле возможны недоработки, поэтому получив выписку из ЕГРН, требуется проверить регистрацию документа. Снова зайти на сайт Госреестра, затем в раздел «Электронные услуги».

По кадастровому номеру документа в «Справочной информации по объектам недвижимости» и по известным другим данным заполнить пустые окошечки. Выбрав «поиск», получить список зафиксированных договоров, в котором найти подтверждение регистрации по кадастровому номеру.

Если же в списке не окажется документа, подождать ещё неделю, а затем повторить процедуру.

Регистрация ипотечного договора через «Сбербанк» плюсы и минусы

Если ипотечное кредитование оформляется в сбербанке – электронная регистрация документов проходит быстро. Это доказывает хорошее взаимодействие двух важных структур.

Какие плюсы вправе ожидать заёмщик:

• ДДУ составляется строительной фирмой по форме сбербанка. Покупатель получает уже проверенный кредитной организацией договор и подписывает его.
• Процедура регистрации не дольше 5-7 дней.
• Если заёмщик не состоит в браке, ему остаётся только подыскать квартиру, ознакомить застройщика о своём решении на покупку по ипотеке и прийти банк, чтобы оформить договор.
• Ещё один бонус от сбербанка – снижение ставки кредитования, если заёмщик регистрирует договор в электронном виде.

Однако есть и отрицательные стороны. Электронную подпись заёмщик арендует у банка по достаточно высокой цене – 7 тыс. руб. Госпошлина уже учитывается в этой сумме.

Зато покупатель, посетив банк, может забыть о проблеме оформления документов – всё сделает менеджер сбербанка. Через неделю выписку из ЕГРН можно получить на свою электронную почту.

Электронная регистрация ДДУ: да или нет

Делаем вывод из вышеизложенного. Использование электронной регистрации выгодно дольщикам, которые оформляют договор по ипотеке в Сбербанке. Для остальных покупателей, кроме сомнительного плюса в уменьшении бюрократических проволочек, особых преимуществ нет.

Тем не менее этот вид регистрации не опасен для покупателя и имеет право на существование. Тем более что этот вид услуг ещё развивается и совершенствуется.

Обязанность застройщика зарегистрировать договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) закреплена в ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

Если компания нарушила данное требования и не зарегистрировала соглашение, оно будет признано незаключенным в судебном порядке (ст. 168 ГК РФ).

Обратите внимание! Основанием для оформления документа является письменное заявление, которое подали в органы Росреестра стороны договора - застройщик и дольщик.

Порядок регистрации ДДУ регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• ст. 48 Закона №214-ФЗ;
• Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.12.2014 г. № 789 (далее – Приказ №789);

В общем виде процедура выглядит следующим образом:

• стороны подают заявление в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости;
• застройщик подает пакет документов, которые подтверждают его право на заключение такого договора;
• сотрудники Росреестра в течение 30 дней проводят проверку бумаг и при отсутствии оснований для отказа производят государственную регистрацию договора. Данная проверка проводится в следующих формах: правовая экспертиза документов, поданных для регистрации, направление межведомственных запросов для проверки сведений, содержащихся в бумагах.

Зачем регистрировать договор?

Государственная регистрация договора ДДУ необходима для того, чтобы у недобросовестного застройщика не было возможности повторно продать квартиру иным лицам.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно : Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате , либо воспользуйтесь формами на сайте

При долевом строительстве жилья оформлению подлежат:

• право на недвижимость;
• переход права на недвижимость любым из способов (продажа, мена, уступка права требования).

Если произошла ситуация, когда застройщик продал одну и ту же квартиру двум лицам, одно из которых зарегистрировало договор ДДУ, а другое нет, то преимущество в получении квартиры будет у первого. Само по себе отсутствие государственной регистрации договора не делает его автоматически недействительным.

Если застройщик уклоняется от оформления сделки, то суд, в силу положений ст. 165 ГК РФ, может признать ее действительной. В таком случае считается, что она вступила в силу с момента, указанного в судебном решении.

Обращаемся в гос. органы

Регистрация ДДУ осуществляется территориальным органами Росреестра. Момент обращения с заявлением в законе не определен, но из анализа судебной практики становится ясно, что подавать документы нужно сразу после подписания договора и до момента передачи денежных средств. Такая необходимость обусловлена тем, что между непосредственной подачей бумаг и внесением записи в реестр происходит так называемый регистрационный разрыв. В этот момент недобросовестный застройщик может попробовать продать квартиру еще раз с целью получения незаконной финансовой выгоды.

Какие документы понадобятся?

В соответствии с ч. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ для оформления договора подается следующий пакет документов:

• заявление;
• разрешение на строительство. Застройщик имеет право не подавать данный документ, в таком случае в течение двух рабочих дней Росреестр запросит его у государственного органа, который его выдал;
• план возводимого многоквартирного жилого дома с указанием его местонахождения, количества находящихся в его составе квартир и нежилых помещений и машиномест, а также площади каждого из таких помещений;
• проектную декларацию;
• договор страхования профессиональной ответственности застройщика от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств либо договор поручительства от банка;
• если размер уставного капитала застройщика не соответствует размеру, установленной частью 2.1 ст. 3 Закона №218-ФЗ, компания должна предоставить договор поручительства от банка в обязательном порядке;
• в случае, если возводится так называемое социальное жилье, то застройщик должен предоставить списки граждан, которые имеют право на его получение;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• документы, дающие право представителю застройщика подписывать договор;
• разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома;
• передаточный акт или иной документ о передаче квартиры дольщику;
• если дольщик умер, а вместо него документы подает наследник, то необходимо подать свидетельство о праве на наследство;
• учредительные документы застройщика, заверенные надлежащим образом;
• если квартира приобретается в кредит, необходимо предоставить договор займа, а также соглашение о залоге недвижимости, под которую данный кредит выдан.

Обратите внимание! Сотрудники Росреестра при регистрации последующих договоров ДДУ не имеет права требовать уже предоставленные застройщиком бумаги, которые являются типовыми для всех дольщиков, например, проектную декларацию.

Факт приема бумаг подтверждается распиской, которая выдается сотрудником Росреестра. Она должна содержать следующую информацию:

• опись предоставленных документов;
• дата подачи;
• фамилия сотрудника, который принял документы для регистрации;
• телефон и фамилия специалиста, который будет проводить проверку сведений, содержащихся в бумагах.

Сроки регистрации

В соответствии с п. 78 Приказа №789, а также ч. 5 ст. 78 Закона №218-ФЗ срок осуществления государственной регистрации первого договора ДДУ составляет 10 рабочих дней, а всех последующих в этом же доме - 5 рабочих дней.

Как проверить, зарегистрирован ли договор или нет?

Провести проверку государственной регистрации договора ДДУ можно следующими способами:

• самостоятельно на сайте Росреесра ;

• обратиться с заявлением в подразделение Росреестра или МФЦ и получить соответствующую выписку.

Обратите внимание! Для того, чтобы найти в реестре информацию о регистрации договора, необходимо знать кадастровый номер. Его можно попросить у застройщика или посмотреть его на штампе, расположенном на последнем листе соглашения.

После того, как ДДУ прошел государственную регистрацию, он прошивается и скрепляется печатью.

Почему могут отказать в регистрации?

В соответствии со ст. 27 Закона №218-ФЗ главным основанием для отказа является то, что заявитель в установленный государственным регистратором срок не устранил ошибки в предъявленных документах.

В случае выявления несоответствий, неполных данных сотрудник Росреестра в течение трех рабочих дней направляет в адрес заявителя письменное уведомление с указанием того, что и в какие сроки необходимо устранить. Перечень ошибок указан в ст. 26 Закона №218-ФЗ. К ним закон относит следующее:

• лицо, которое указано в заявлении о регистрации договора ДДУ, не имеет права подавать и подписывать данное заявление;
• застройщик или дольщик не имеют права распоряжаться объектом недвижимости;
• в ходе проверки выявлены противоречия между зарегистрированными и регистрирующимися правами;
• право не подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ;
• не предоставлены все необходимые документы;
• в ходе проверки выявлены несоответствия действительности сведений, которые содержатся в поданных бумагах;
• форма либо содержание документа, который подан для регистрации, не соответствует закону;
• поданные бумаги подписаны неуполномоченными на это лицами;
• регистратор в установленный законом срок не получил сведения от других государственных органов о результатах проверки документов;
• в результате запроса от иного государственного органа поступила информация об отсутствии необходимых документов либо сведений, которые нужны для регистрации ДДУ;
• судом вынесено решение о признании недействительной сделки, которая регистрируется, либо такая сделка является ничтожной;
• в тексте договора не содержатся ограничения для сторон, которые установлены в Законе №214-ФЗ;
• акт государственного органа, который является основанием для регистрации сделки, принят с нарушением полномочий;
• объект недвижимости не является таковым в силу требований законодательства РФ;
• границы земельного участка, на котором находится дом, пересекаются с границами иной территории;
• жилой дом возведен на земельном участке, который для этого не предназначен;
• размер участка, на котором построен дом, не соответствует минимальным размерам, установленным законодательством РФ для многоквартирных жилых зданий.

Обратите внимание! Для того, чтобы избежать мошенничества со стороны недобросовестного застройщика, необходимо тщательно изучить условия соглашения и документацию строительной компании.

Это обусловлено тем, что достаточно часто недобросовестные застройщики берут у граждан деньги, но при этом не имеют права осуществлять строительство на данном земельном участке.

Это приводит к таким ситуациям, когда должностные лица компании выводят из нее активы, а обязательства не исполняют. В результате граждане остаются и без денег, и без жилья.

Обращение к профессиональному юристу поможет вам избежать всех этих неприятностей. Юристы нашего сайта специализируются на защите прав дольщиков и имеют широкую и успешную юридическую практику.

Специалисты окажут помощь еще на стадии подписания договора, проанализировав его положения и взвесив риски. На этапе регистрации ДДУ они соберут документы, подадут их от вашего лица по доверенности и обжалуют незаконные решения должностных лиц.