Взыскание неустойки по дду расчет. Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ? Способы расчета, образцы претензий, условия для получения неустойки. Сбор и использование персональной информации

Разделы сайта

Выбор редакции:

С 10.02.2020 г. Центральным Банком РФ понижена ставка, применяемая в расчётах неустойки, до 6 процентов годовых. Теперь снова становится актуальным расчёт пени по ДДУ с учётом периодов действия ставок Банка России.

Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Расчёт ДДУ по ФЗ 214

В соответствии с изложенным расчет законной неустойки за период просрочки обязательств будет выглядеть следующим образом:

Расчет госпошлины, если цена иска более 1 000 000 рублей:

Просрочка в календарных днях:

Неустойка:

Штраф (50% от суммы неустойки по ЗоЗПП):

Неустойка со штрафом:

Госпошлина:

Бесплатные консультации юриста по расчёту неустойки, штрафа, морального вреда и убытков. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Расчёт ДДУ по ФЗ-214

Формула расчета неустойки по ДДУ

Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.

Ставка рефинансирования ДДУ

Законодатель в ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 привязывает расчет по ДДУ к ставке рефинансирования. С 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. С указанной даты самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по формуле ФЗ-214 более не применяется. Отсюда следует, что если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования, если после, то расчет производится по ключевой ставке.

Ниже по тексту мы выкладываем Указание № 3894-У от 11.12.2015г., на которое нужно сослаться в претензии. Ставка рефинансирования для расчёта по формуле 214-ФЗ равна 8,25%, ключевые ставки плавающие и устанавливаются соответствующими решениями Совета директоров Банка России.

Ключевые ставки ЦБ РФ и периоды их действия

В связи с тем, что ставка рефинансирования потеряла свою актуальность, а ключевые ставки Банка России постоянно меняются, для расчёта важно знать не только их размер, но и периоды действия. Все ставки, применяемые для расчёта неустойки по ДДУ выложены в следующей таблице.

Изменение ставок Центрального банка по периодам

с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. - 11 %
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. - 10,5 %
с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. - 10 %
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. - 9,75 %
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. - 9,25 %
с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. - 9 %
с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. - 8,5%
с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. - 8,25%
с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. - 7,75%
с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. - 7,5%
с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. - 7,25%
с 17.09.2018г. по 16.12.2018г. - 7,5%
с 17.12.2018г. по 16.06.2019г. - 7,75%
с 17.06.2019г. по 28.07.2019г. - 7,5%
с 29.07.2019г. по 08.09.2019г. - 7,25%
с 09.09.2019г. по 27.10.2019г. - 7%
с 28.10.2019г. по 15.12.2019г. - 6,5%
с 16.12.2019г. по 09.02.2020г. - 6,25%
с 10.02.2020г. по настоящее время - 6%

Период неустойки по закону о долевом строительстве

Определение даты начала просрочки для целей правильного расчёта по 214 ФЗ

Просрочка по ДДУ начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна была быть передана дольщику. Иногда застройщики эту дату в договоре явно не указывают, что приводит истцов к некоторым затруднениям в определении начала периода просрочки.

Законодатель в ФЗ-214 не обязал застройщика указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего это дата ввода в эксплуатацию. При этом застройщики обычно её указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает участников долевого строительства. В договоре долевого участия может быть написано: "квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года".

Попробуем разобраться. Четвертый квартал заканчивается 31.12.2018 года. 90 календарных дней начинают исчисляться с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. Срок передачи квартиры выпадает на воскресенье. Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Из чего следует, что квартира должна быть передана по акту 01.04.2019г., а неустойка будет исчисляться с 02.04.2019г. Так правильно. Однако на практике суды редко заморачиваются с выяснением на какой день выпадает дата передачи квартиры, на рабочий день или на выходной. Поэтому неустойку можно указывать без учета этих тонкостей. Если в ДДУ явно указаны две даты: дата ввода в эксплуатацию и дата передачи квартиры по акту, то для целей взыскания неустойки имеет значение только последняя дата. Указанная в договоре дата ввода в эксплуатацию не имеет практического значения и является просто маркетинговым ходом на этапе продажи объекта.

По клику можно посмотреть ст. 191 (начало срока, определенного периодом времени) и ст. 193 ГК РФ (окончание срока исполнения обязательства выпадающего на нерабочий день). Если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день, следовательно, застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день. В частности, в судебных заседаниях, на это постоянно обращают внимание юристы застройщика ООО "Рождественно", т.к. по ДДУ передача квартир по ЖК "Мир Митино" часто выпадает на нерабочий день.

При этом, в большинстве случаев, нашим юристам удаётся убедить суд, что неустойку нужно взыскивать со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, вне зависимости от того, рабочий это день или нерабочий.

Определение даты начала периода просрочки при расчётах в самых запутанных ДДУ

Есть ряд особенно хитрых застройщиков, которые составляют ДДУ таким образом, что самостоятельно дольщикам сложно его правильно определить. В качестве примера приведём застройщика АО «МФС-1. В договоре долевого участия срок передачи квартиры по передаточному акту определён следующим образом. Даты укажем произвольные и сократим лишний текст, чтобы легче было считать сроки.
п. 5.1.8. Срок сдачи в эксплуатацию дома не позднее 31.12.2018 года.
п. 5.1.9. Не позднее двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию застройщик обязуется передать квартиру по акту.
п. 5.1.10 Не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта долевого строительства уведомить участника об изменении срока передачи квартиры.
п. 5.1.12 При наступлении события, предусмотренного в п. 5.1.10, стороны согласовали шестимесячный срок исчисляемой от даты, указанной в п.5.1.8 договора, в качестве дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи квартиры.

Такой довольно хитрой манипуляцией, застройщик выманил у дольщика несколько месяцев неустойки. Апелляционные жалобы истцов многократно рассматривались в апелляционных инстанциях, но все судебные коллегии были на стороне ответчика. Ссылки на ст. 190 ГК РФ здесь не срабатывают. Это по нашему мнению неправильно. По нашему мнению шестимесячный срок сторонами не согласован. Срок по ГК РФ определяется указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Уведомление очевидно таким событием не является. Его могут как направить, так и не направить. При этом качественная работа договорников застройщика перечёркивается плохой работой других его подразделений. Уведомления застройщик часто направляет с ошибками в адресах дольщиков. Такие ошибки выходят ему в судах боком.

Отсюда можно сделать два вывода. Читать внимательно ДДУ при покупке квартиры, чтобы застройщик не мог у вас украсть несколько месяцев неустойки. Нанимать опытных юристов, которые могут заметить малейшие ошибки застройщика по исполнению ДДУ, чтобы развернуть в суде дело в пользу истца.

Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в определении начала просрочки влияет в суде на количество взысканных с застройщика денег.

Подавать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры или после?

Чтобы подать иск, не нужно ждать подписания акта приёма-передачи квартиры. Если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела меняется несколько раз. Юрист к этому подходит следующим образом. Первый раз неустойка рассчитывается в претензии, на дату её направления застройщику. Второй раз указывается в иске и рассчитывается на дату его подачи в экспедицию суда. Третий раз юрист уточняет неустойку на дату рассмотрения иска по существу либо на дату подписания акта, в зависимости от того, какое событие наступит ранее. Таким образом период просрочки постоянно увеличивается по ходу движения дела в суде первой инстанции.

Проиллюстрируем на следующем примере. Допустим сегодня 30.09.2019г. и в этот день застройщик по условиям ДДУ должен передать квартиру. Отдел заселения обещает передать квартиру до 31 декабря 2019г. Не дожидаясь подписания акта, через месяц обращаемся к юристу по спорам с застройщиками. Судебный юрист сразу отправляет , рассчитывая неустойку на дату её направления. Через десять дней подаёт иск в суд, рассчитывая неустойку на дату подачи иска в экспедицию суда. Через 1-1,5 месяца суд назначит предварительное судебное заседание, еще через 1-1,5 месяца рассмотрит иск по существу. При рассмотрении судом иска по существу юрист уточняет исковые требования на дату судебного заседания. Суммируем. Получается, что иск суд рассмотрит в лучшем случае через 3 месяца после подачи претензии. В нашем примере в январе 2020 года. Если за этот промежуток времени истец подпишет акт приема-передачи квартиры, следовательно, юрист уточнит неустойку на дату акта. Если акт подписан не будет, суд взыщет неустойку на дату судебного заседания. Получается, что если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела увеличивается несколько раз. Что такая схема даёт участнику долевого строительства? Возможность раньше получить деньги. Если сначала подписать акт, а потом подавать иск в суд, получение денег сдвигается по времени на срок судебного дела. За это время застройщик может вывести деньги со своих счетов. Поэтому лучше не рисковать. Пусть дело в суде движется параллельно с достройкой дома.

Поскольку затягивание с подачей иска неблагоприятно сказывается на участниках долевого строительства, уделим этому вопросу ещё немного времени. Остановимся на трёх моментах в пользу подачи искового заявления до подписания передаточного акта.

Первый момент. Застройщик, зная что дольщик не терпила, будет стараться ему поскорее передать квартиру, чтобы уменьшить период просрочки. Обычно такие дольщики получают квартиру раньше других. Судебники застройщика по таким дольщикам тормошат отдел заселения, чтобы в суде сообщить, что квартиру они уже передали. Кроме того, существенных недостатков при осмотре случается меньше, чем у "терпеливых дольщиков". Застройщику не нужно, чтобы период просрочки увеличивался на срок устранения недостатков.

Второй момент. Если иск подан до подписания акта, в глазах судьи слабейшей стороной является дольщик. Получается, что застройщик квартиру не передал и ещё неустойку платить не хочет! Если иск подан после подписания акта, то слабейшая сторона уже застройщик. Получается, что дольщик квартиру получил, а теперь ещё и деньги получить хочет. На что это может повлиять? На степень снижения неустойки по 333 ГК РФ. Если подать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры, степень снижения неустойки будет статистически ниже, чем при подаче иска после его подписания.

Третий и самый важный момент. Рано или поздно любой застройщик перестаёт платить по исполнительным листам. Застройщик не банк, деньги для достройки дома ему держать на своих счетах необязательно. Постепенно застройщик перебрасывает деньги со своих счетов на счета подрядчика. Подрядчик продолжает строить, а деньги у застройщика на счетах тают с каждым днём. Они вымываются истцами, которые раньше вас подали свои иски. Такой процесс, в силу ряда причин, идёт медленно, но рано или поздно деньги на счетах застройщика заканчиваются. Логично, что получить деньги по исполнительному листу можно, если долго не раздумывать, а подавать иск сразу после начала просрочки по ДДУ. В этом виде спорта, кто кого опередит, либо дольщик застройщика, либо застройщик дольщика. Чем раньше подан исполнительный лист в банк, тем лучше, с точки зрения исполнения решения суда.

Затягивание с подачей иска до подписания акта приёма-передачи является форой застройщику, в виде дополнительного времени предоставленного ему на вывод денежных средств со своих счетов. Это ведёт к увеличению риска неоплаты по исполнительному листу.

Выдержки из закона о долевом строительстве 214-ФЗ о расчёте неустойки с примечаниями судебного юриста по ДДУ

По клику можно посмотреть:

Ч. 1 ст. 12 ФЗ-214.

Полный текст Указания ЦБ РФ № 3894-У.

Указание Банка России, приравнявшего значение ставки рефинансирования к ключевой ставке для целей расчета неустойки.

На него можно сослаться в досудебной претензии при расчете неустойки по ДДУ.

Как правильно делать расчёт по формуле 214 ФЗ, на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ?

Лучше всего руководствоваться сложившейся судебной практикой суда в который будет подан иск. Часть судей придерживается точки зрения, что по периодам действия ключевых ставок, другая, что на дату исполнения обязательства. Юристу, который постоянно судится по неустойкам, заведомо известно какая практика сложилась в том или ином суде. Поэтому перед тем, как направлять застройщику претензию, стоит спросить его об этом. Мы по таким вопросам консультируем бесплатно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч. Если в суде не сложилась однозначная практика по этому вопросу, то можно руководствоваться следующим подходом.

Выбирая между двумя способами расчётов, отдавать предпочтение тому, где сумма неустойки окажется больше. Самостоятельно делать два расчета не имеет смысла. Удобнее воспользоваться нашим . Программа сделает два расчёта, сравнит их между собой и отобразит тот, в котором сумма неустойки будет наибольшей. При этом пользователь может перейти в ручной режим и рассчитать неустойку любым из двух способов. Если у судьи будут вопросы, почему расчёт выполнен именно таким образом, юрист обоснует любую из этих двух позиций.

Ключевая ставка всё время в движении, периоды роста сменяются падением и наоборот. Чтобы быстро определить способ расчёта, при котором неустойка будет максимальной, целесообразно воспользоваться . Если оставить опцию "на усмотрение калькулятора", программа произведёт расчёт по двум вариантам и отобразит тот, где сумма неустойки будет больше.

Ниже выложено решение Головинского районного суда по нашему иску. Решение вступило в законную силу. Судья Жилкина Т.Г. согласилась с доводами нашего юриста и включила в судебное решение наш расчёт неустойки по периодам действия ставок ЦБ РФ. Полностью решение можно посмотреть на сайте Головинского суда по номеру судебного дела 2-4178/18. По указанному делу мы взыскали с застройщика 100% неустойки и штрафа без всякого снижения. Клиент был очень доволен нашей работой.

Суд может согласиться с доводами юриста в следующих случаях. Если недостатки квартиры были существенными и препятствовали заселению. Если есть доказательства уведомления застройщика о выявленных дольщиком недостатках. Если есть доказательства, подтверждающие, что истец не уклонялся от приёмки квартиры. Если есть экспертиза. При этом необязательно для признания одностороннего ака недействительным, выполнения всех указанных "если". Например, в указанном судебном деле, признание одностороннего акта недействительным обошлось без экспертизы.

Пример расчёта неустойки по закону о долевом строительстве

Допустим:

стоимость квартиры: 8 940 000 руб.
срок передачи: 30.11.2017г.
подписан акт: 15.04.2019г.

Полученный расчёт копируем в претензию, а потом в исковое заявление.

с 01.04.2017г. по 01.05.2017г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 31 x 9.75% x 1/150 = 180 141 руб. 00 коп.
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 264 624 руб. 00 коп.
с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 91 x 9% x 1/150 = 488 124 руб. 00 коп.
с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 42 x 8.5% x 1/150 = 212 772 руб. 00 коп.
с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 49 x 8.25% x 1/150 = 240 933 руб. 00 коп.
с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 56 x 7.75% x 1/150 = 258 664 руб. 00 коп.
с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 42 x 7.5% x 1/150 = 187 740 руб. 00 коп.
с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 175 x 7.25% x 1/150 = 756 175 руб. 00 коп.
с 17.09.2018г. по 16.12.2018г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 91 x 7.5% x 1/150 = 406 770 руб. 00 коп.
с 17.12.2018г. по 15.04.2019г. 8 940 000 руб. 00 коп. x 120 x 7.75% x 1/150 = 554 280 руб. 00 коп.

Итоговые значения:

период просрочки: 745 дней.
неустойка: 3 550 223 руб. 00 коп.
штраф: 1 775 111 руб. 50 коп.
государственная пошлина при подаче иска: (3 550 223 руб. 00 коп. - 1 000 000 руб. 00 коп.) x 0.5% = 12 751 руб. 11 коп.

Наша судебная практика без снижения по 333 ГК

Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.

Блиц по вопросам расчёта по закону о долевом участии 214-ФЗ

Акт приема-передачи квартиры подписан: расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.
Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.
Акт не подписан: расчет производится на дату подписания претензии. В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска. На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).
С какого дня считать неустойку: неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру. Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

Словарь расчета неустойки
Понятие ключевой ставки - это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты коммерческим банкам на неделю, и по которой он принимает деньги на депозит. Значение ставки смотрим в разделе в настоящей статье. С 01.01.2016 года этот показатель используется для расчёта по ФЗ-214.
Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам. В настоящее время потеряла актуальность для целей обсуждаемых в настоящей статье. Может использоваться только в случаях, когда квартира передана по акту до 31.12.2015 года включительно.

Полезные ссылки по теме вопросов о расчётах по закону о долевом участии 214-ФЗ

О том, как правильно пользоваться

Посмотреть результаты нашей работы в судах общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре .

Взыскание через суды общей юрисдикции не единственный способ получения денег с застройщика. Глава 24 Гражданского Кодекса предоставляет участнику долевого строительства совершить некоторый манёвр со своим правом на неустойку. Суть этого манёвра в том, чтобы изменить подведомственность спора с суда общей юрисдикции на арбитражный. Если договор долевого участия позволяет это сделать, в некоторых случаях это может дать возможность получить более предсказуемый результат. С нашими судебными решениями по взысканию неустойки через арбитражный суд можно ознакомиться в статье . В указанной статье этот вопрос раскрывается подробно.

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг в статье:

Вы потеряли интерес к объекту долевого строительства и хотите получить обратно вложенные деньги? Это реально. При этом можно не только вернуть размер своих инвестиций, но и проценты за пользование вашими деньгами. Кроме процентов дольщик может рассчитывать еще и на штраф по ЗоЗПП. Более подробно указанная тема раскрыта в нашем юридическом обзоре . Это довольно выгодно, т.к. сумма штрафных санкций при расчёте может, в определённых случаях, превысить цену самого договора.

Сначала новые

Сначала старые

Сначала лучшие

2 месяца назад

Позвонила по вашему номеру телефона для получения помощи по расчету просрочки, мне предложили читать внимательно все их статьи и думать)) Рассчитали))

Администратор

Елена

1 месяц назад

Добрый день, Елена! Возможно юрист в этот момент был в судебном заседании. В таких ситуациях мы просим перезвонить или воспользоваться калькулятором, выложенным на сайте. Бывает, когда участник долевого строительства задаёт вопрос, который подробно разобран в одном из разделов нашего сайта. Тогда судебный юрист поясняет, в каком разделе сайта анализируется ситуация дольщика и после просит перезвонить, если будет что-то непонятно.

4 месяца назад

Добрый вечер! Нужно ли ждать подписания передаточного акта, чтобы направить застройщику претензию по неустойке? Как в таком случае правильно произвести расчёт по ДДУ?

Администратор

Елена

4 месяца назад

Претензию нужно направлять не дожидаясь подписания передаточного акта. В претензии произвести расчёт неустойки на дату её направления. На дату рассмотрения иска уточнить исковые требования в сторону их увеличения.

Односторонний акт.NET

О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.

Расчет неустойки по договору долевого участия - тема, волнующая сегодня многих: довольно часто встречаются ситуации, когда дольщик не получает в срок обещанное застройщиком жилье. Статья поможет вам самостоятельно рассчитать размер неустойки, а также расскажет об основаниях для ее выплаты, не связанных с просрочкой договора.

Значение неустойки по договору долевого участия и основания для ее уплаты

За время, отведенное застройщику на строительство и сдачу жилья, сумма договора долевого участия может в какой-то мере обесцениться, и за ранее оговоренную сумму дольщик уже не сможет купить необходимое ему жилье. Поэтому, не выполнив свои обязательства, застройщик должен выплатить дольщику неустойку.

Фактически неустойка представляет собой денежную компенсацию за использование застройщиком денежных средств дольщика. Эти деньги застройщик должен выплатить помимо суммы, указанной в договоре и уплаченной ему дольщиком за строительство жилья.

Регулируется этот вопрос законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Неустойка выплачивается также, если:

построенное жилое помещение не соответствует заявленному ранее качеству;
деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на совершение таких действий.

Формула расчета неустойки по договору долевого участия

Согласно ч. 2 ст. 6 вышеупомянутого закона, если застройщик не выполняет вовремя взятые на себя обязательства, он будет вынужден выплатить другой стороне неустойку - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день.

Ставка рефинансирования - размер годовых процентов, под которые Банк России кредитует иные кредитные организации. Это минимальная плата за пользование чужими деньгами согласно российскому законодательству. Величина эта переменная и меняется довольно часто. К примеру, на ее размер может повлиять финансовый кризис в стране, экономические санкции и т. п. Поэтому стоит не полагаться на онлайн-калькуляторы, предлагающие вам вычислить размер неустойки автоматически, а рассчитывать ее самостоятельно, руководствуясь несложной формулой:

Н = СД × 1/300СР × ДП,

Н - неустойка,

СД - сумма договора,

СР - ставка рефинансирования,

ДП - дни просрочки.

Не знаете свои права?

Так как ставка рефинансирования исчисляется в процентах, она будет вставляться в формулу как дробь - число/100.

ВАЖНО: если договор заключен с дольщиком - физическим лицом, сумма неустойки умножается на 2.

Например, вы заключили договор на сумму 6 000 000 рублей. Срок сдачи жилья по данному договору - 31 октября 2015 года. А сегодня - 5 января 2016 года. Просрочка по договору - уже 66 дней. Ставка рефинансирования с 1 января 2016 года - 11% годовых. Точный размер ставки можно узнать на официальном сайте ЦБ РФ. Высчитываем неустойку:

Н = 6 000 000 × 1/300 × 11/100 × 66 × 2 = 290 400 руб.

Таким образом, если вы расторгаете договор с застройщиком, тот должен вам выплатить 6 290 400 руб.

ВАЖНО: помимо неустойки застройщик должен возместить сумму понесенных дольщиком убытков.

К примеру, если в ожидании окончания строительства дольщик был вынужден снимать квартиру, застройщик обязан возместить ему расходы на аренду жилья.

Но может случиться так, что в договоре прописан другой размер неустойки. И чтобы отстоять свои интересы, дольщику потребуется обратиться в суд.

Также придется обратиться в суд в случае, если застройщик отказывается платить неустойку добровольно, игнорирует требования дольщика. В этом случае застройщик будет обязан выплатить штраф и возместить судебные расходы, понесенные дольщиком.

Неустойка за незаконное привлечение денежных средств

По закону застройщик - это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором (по договору аренды либо субаренды) определенного земельного участка, собирается построить на этом участке какие-либо объекты недвижимости и имеет на это специальное разрешение. Именно в целях строительства застройщиком привлекаются деньги заинтересованных лиц ‒ дольщиков.

Но случается так, что в качестве застройщика выступает лицо, не имеющее на это законных оснований. В частности, данное лицо:

не является ни собственником, ни арендатором участка - это можно проверить, попросив предоставить выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества;
не имеет разрешения на строительство - в этом случае все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, будут считаться самовольными постройками;
не составило и не разместило соответствующим образом проектную декларацию.

В соответствии с законодательством мнимый застройщик должен выплатить дольщику двойную неустойку и возместить убытки, понесенные последним по договору.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

Если объект долевого строительства, построенный застройщиком, не соответствует условиям, ранее заявленным в договоре, и допустимым нормативам, дольщик вправе:

потребовать в разумные сроки устранить недостатки за счет застройщика и его же силами;
настаивать на снижении застройщиком цены договора в соответствии с отклонениями от его условий и допустимых нормативов;
потребовать от застройщика возместить расходы, которые дольщик понес для устранения существенных недостатков объекта.

Если же застройщик отказывается выполнить эти требования, не передает объект недвижимости дольщику по истечении 2 месяцев с даты передачи, указанной в договоре, и не обеспечил свои обязательства поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), дольщик может расторгнуть договор без его согласия.

Застройщик же в этом случае должен будет в течение 20 дней вернуть дольщику его денежные средства, а также уплатить ему неустойку - 1/300 ставки рефинансирования на день возврата средств. Неустойка будет исчисляться со дня внесения дольщиком суммы, указанной в договоре и до фактического возврата застройщиком ему денежных средств.

Расторжение договора долевого участия судом и его последствия

Дольщик также может потребовать расторжения договора долевого участия судом в следующих ситуациях:

Застройщик прекратил строить объект либо приостановил строительство, и есть существенная вероятность того, что дольщик не получит в срок свое жилье.
Застройщиком был существенно изменен проект договора, и эти изменения не устраивают дольщика.
Застройщик изменил назначение объекта строительства или нежилых помещений в его составе.
В ряде других случаев, которые предусматривает федеральное законодательство.

В течение 10 рабочих дней после того как договор расторгается судебными органами, застройщик должен вернуть дольщику уплаченные им деньги и выплатить неустойку - аналогично ситуации, в которой договор расторгается дольщиком самостоятельно.

Когда одна из сторон договора о долевом участии в строительстве не выполняет свои обязательства, вторая сторона получает право на (Статья 10). Обязательство по выплате неустойки возникает у застройщика в случае просрочки сдачи объекта дольщику. Но еще ни один застройщик не компенсировал дольщику его ожидание сверх указанного срока добровольно. Поэтому, чтобы получить положенную вам по закону 214 ФЗ неустойку, придется пройти несколько этапов, в том числе судебное разбирательство.

Порядок действий для получения неустойки по ФЗ 214

	Этап	Длительность
	Расчет неустойки
	Составление и отправка претензии в адрес организации застройщика	Застройщик по закону имеет 10 дней на удовлетворение претензии
	Составление и подача искового заявления в суд	Срок принятия иска 5 дней
	Участие в судебном заседании	Общий срок рассмотрения гражданских дел – 2 месяца
	Получение решения суда и исполнительного листа	Решение суда вступает в силу в течение 10 дней с момента изготовления. На получение исполнительного листа у граждан уходит 2-4 недели
	Взыскание неустойки с застройщика	Зависит от наличия денежных средств на расчетном счете ответчика. В случае наличия нужную сумму переводят истцу в течение 3 дней с момента обращения в банк

Рассчитайте неустойку по 214-ФЗ правильно

Формула для расчета неустойки выглядит так (если участник договора – гражданин):

Неустойка = [Цена по ДДУ] × [Количество дней просрочки] × [Ставка рефинансирования ЦБ] × 0,01 / 150

Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ , принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

Российский паспорт (копия всех страниц).
Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
Копии платежных документов по ДДУ.
Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ. По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ. Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью. Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться. Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

Суду психологически проще принять решение о взыскании с застройщика суммы в 50-900 тыс. рублей, чем в 2 млн. рублей.

Кроме того, если сумма иска находится на границе 1 млн. рублей, рекомендуется сократить ее до указанного предела, а на суде обратить внимание, чтобы аккуратно применял ст. 333 ГК РФ , ведь вы уже добровольно сократили сумму иска на N тысяч рублей по следующим требованиям…

Можно ли зачесть неустойку в счет доплаты за метраж

Ст. 410 ГК РФ определяет возможность зачета суммы неустойки за срыв сроков передачи квартиры покупателю по ДДУ, требуемой с застройщика, в счет погашения задолженности дольщика за лишние квадратные метры, выявленные после контрольных обмеров БТИ. Однако положительная судебная практика по аналогичным вопросам встречается редко.

Дольщикам рекомендуется изначально убедиться, на самом ли деле квартира имеет лишние метры. Сделать это можно самостоятельно, измерив общую площадь. Если полученные данные не соответствуют представленным застройщиком, то лучше провести независимую техэкспертизу. Проводится она аттестованными организациями и стоит от 10 тысяч рублей и выше. Результаты экспертизы и должным образом оформленный отчет можно в дальнейшем использовать в суде.

Также участник ДДУ может попробовать не платить за эти метры. Но при отказе застройщика идти на подобный взаимозачет выходом может стать только обращение в судебные органы.

После подачи искового заявления застройщик, как правило, охотнее идет на взаимозачет. Хотя все, безусловно, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств.

Налоги с полученного возмещения неустойки по исполнительным листам

И в заключение, немного печальной информации. Согласно требований Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 127 ), моральный вред НДФЛ не облагаются, а вот штрафы за несоблюдение в претензионном порядке удовлетворения требований потребителя, неустойка, выплачиваемые гражданину в рамках исков по 214-ФЗ и закона о защите потребителей не подлежат освобождению от обложения подоходным налогом. На вас будет лежать обязанность как декларирования, так и оплаты этих полученных средств.

Принятые в 2017 году изменения в главном нормативном акте 214-ФЗ , регулирующем особенности отношений между участниками долевого строительства, позволят обеспечить гарантии повышенной безопасности и прозрачности в области осуществления расчетов по ДДУ, сроков сдачи объектов в эксплуатацию и ответственности за их нарушения, а также порядка расчетов неустойки (пеней). Нововведения коснулись как вопросов оплаты (открытие эскроу счетов), так и вопросов по качеству и ключевых параметров, направленные на максимально близкое соответствие заявленным параметрам, обозначенным в договоре о долевом участии в строительстве.

Читайте:

Отличие ebitda от oibda. Показатель EBITDA. Что это такое и как его считать. Отличия EBIT и EBITDA от операционной прибыли Банковская выписка Как разносить банковские выписки в 1с 8 Как рассчитывается «Налог на роскошь Льготы по налогу на имущество организаций Торговая стратегия ADX и RSI

Читайте:

Новое

Как востановить менструальный цикл после родов: