Любой гражданин может столкнуться с необходимостью купить или продать жилой дом. Перед ним сразу возникает ряд вопросов. Как оформить сделку документально? Как правильно собрать все необходимые документы? Где и как оформить договор купли – продажи, и какие дальнейшие действия необходимо предпринять?

Начнем с того как оформляется договор купли – продажи дома и где он заключается.

Стороной от продавца обычно выступает собственник дома или его представитель, имеющий на руках генеральную доверенность на совершение подобной сделки, заверенную нотариусом.

Покупателем может выступать как гражданин, несколько граждан, так и юридические лица.

Составить договор купли – продажи можно самостоятельно заполнив при этом специальный бланк, а можно обратиться в риэлтерскую фирму, которая занимается непосредственно торговлей недвижимости.

При самостоятельном оформлении сделки с недвижимостью следует, прежде всего, изучить документы на жилье. Продавать дом может только его собственник.

Очень часто встречается, что дом выставлен на продажу, а документов у собственника нет.

Чтобы убедиться в чистоте сделки, покупателю нужно ознакомиться с Впиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Из этой выписки покупатель узнает, есть ли ограничение на продаваемое жилье, находится ли оно под арестом, есть ли какие-либо другие обременения.

Желательно покупателю запросить справки из коммунальных служб.

Убедившись в порядочности продавца можно перейти к следующему этапу – составлению договора купли – продажи дома.

Подготавливая документ, следует внимательно подойти к заполнению всех требуемых граф. Бланк договора содержит вопросы, на которые иногда правильно ответить может только специалист. В договоре обязательно нужно указать:

• имеются ли в продаваемой квартире несовершеннолетние дети;
• находится ли квартира в долевой собственности;
• на какие средства покупается квартира (собственные, заемные, материнский капитал);

Договор купли продажи дома. Где его можно сделать

Продолжая тему оформления договора на покупку дома, стороны сделки должны знать, что в договор обязательно должны вноситься следующие сведения:

• Дата составления документа;
• Место подписания договора:
• Описание объекта продажи;
• Площадь и состояние дома;
• Наличие земельного участка и его площадь;
• Все данные продавца и покупателя (фио, паспорт, адрес);
• Стоимость дома;
• Стоимость земельного участка;
• Подписи сторон.

Согласно изменениям, внесенным в законодательство, регистрировать договор купли-продажи дома не надо.

Однако надо отметить, что не все договора по сделке с квартирой освобождаются от удостоверения нотариусом. Существует ряд условий, при которых придется обратиться к нотариусу за заверением сделки. К таким сделкам по отчуждению собственника относятся:

• если квартира принадлежит недееспособному лицу;
• если собственником квартиры является лицо, не достигшее совершеннолетия;
• если квартирой владеют несколько лиц на праве долевой собственности.

Совершить куплю продажу с несовершеннолетними или недееспособными гражданами возможно только при наличии документа из органов опеки, а продать квартиру, находящуюся в долевой собственности можно с письменного и нотариально заверенного отказа собственника доли от первоочередного права покупки квартиры.

А теперь, где можно сделать договор купли продажи дома.

Чтобы подготовить документы в соответствии с требованиями законодательства, многие граждане готовят оформление сделки в нотариальной конторе.

Можно обратиться в юридическую консультацию для составления договора, в консалтинговую компанию или индивидуальному предпринимателю, оказывающему услуги населению по заполнению и оформлению различного рода документов.

Если жилье будет продаваться через риелтора, то все сопутствующие документы, вплоть до регистрации права собственности на дом, возьмут на себя специалисты фирмы.

Договор продажи дома с тремя покупателями

При оформлении договора купли – продажи сразу трем собственникам надо определиться, покупаемая собственность будет общая или долевая.

При общей собственности всем троим покупателям будет принадлежать недвижимость на равных правах с условием совместного проживания, ведения хозяйства, затрат на ремонт и содержание общего имущества. При общей собственности выделить долю можно только через суд.

При долевой собственности каждый собственник жилья свою долю и право собственности на эту долю.

Составляя договор купли – продажи дома в графе «покупатель» надо вписать всех трех покупателей, и прописать, какой вид собственности при этом у них будет. Размер доли тоже определяется договором.

Сколько стоит договор купли-продажи частного дома

Стоимость оформления документов для покупки-продажи дома везде разная. В среднем можно сказать, что она зависит от цены сделки и будет составлять, примерно 1-2 процента от стоимости дома. Но, если одна из сторон имеет юридическое образование или имеет опыт в составлении подобных документов, стоимость за оформление всех процедур можно свести к минимуму.

Но не редки случаи, когда граждане хотят купить/продать индивидуальный жилой дом. И было бы не справедливо, с моей стороны, пропустить данную тему. В этой статье я постараюсь раскрыть Вам некоторые основные моменты данного вопроса.

Индивидуальный жилой дом – это специфический объект недвижимости, объект купли-продажи. Если большинство квартир, построенные во времена СССР, да и в настоящее время, имеют достаточно однотипные планировки, площади и другие характеристики, то почти все индивидуальные дома имеют большое количество различий между собой. К ним относятся:
- материал, из которого построен дом;
- возраст дома;
- этажность (1,2,3-х этажный);
- площадь дома, комнат и подсобных помещений;
- планировка дома и количество жилых комнат;
- площадь и форма участка, на котором расположен дом;
- расположение дома на участке;
- наличие хозяйственных построек (сарай, баня, гараж …);
- наличие коммуникаций (холодное и горячее водоснабжение, газ, электричество, сливная яма или централизованная канализация, индивидуальное или центральное отопление, и т.п.);
- наличие санитарных удобств в доме (туалет, ванная, душевая);
- удаленность дома от центра города, а также от объектов инфраструктуры;
Все эти и другие факторы делают каждый такой объект недвижимости индивидуальным и являются основополагающими при определении его стоимости.

В связи с тем, что индивидуальный жилой дом имеет гораздо больше оценочных характеристик, нежели квартира, то определить его стоимость будет гораздо сложнее. При этом следует учитывать многие факторы, часть из которых я назвал в предыдущем абзаце, а также размер и стоимость участка земли, на котором расположен продаваемый дом. Так как участок земли, на котором находится дом, и сам дом являются разными объектами недвижимости, то, следовательно, каждый из них имеют свою индивидуальную цену. О том, каким образом можно оценить стоимость объекта недвижимости, было описано в последнем параграфе статьи "Продать квартиру, комнату без посредников "

Нельзя продать дом отдельно от участка, на котором он расположен, также как и участок отдельно от дома. По этому, если Вы покупаете/продаете дом, то Вы при этом покупаете/продаете и участок, на котором и стоит дом. Даже если Вы, например покупатель, приобретаете часть дома, (например? долю), то при этом вы одновременно приобретает право собственности на соответствующую долю земельного участка. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи дома, образец которого представлен ниже.

Ниже представлен образец договора купли-продажи индивидуального жилого дома.

Составляется такой договор по такому же принципу, что и договор купли-продажи квартиры. Отличием являются первые три пункта договора. А именно, здесь помимо самого продаваемого дома, в договоре указывается и продажа земельного участка, на котором расположен этот дом. Об этом гласит первый пункт договора.

Во втором пункте прописываются правоустанавливающие документы, на основании которых дом и участок принадлежат продавцу недвижимости. Названия и характеристики этих документов выписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и участок соответственно. В третьем пункте данного договора прописывается стоимость дома и стоимость участка, за которые они продаются. Остальные пункты были разобраны в статье "Договор купли-продажи квартиры" , которые в принципе мало чем отличаются.

Договор
купли-продажи жилого дома с земельным участком

г. ………………………….«…..» …………………. 20….. г.

……………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)
паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………...………………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...………………зарегистрированный по адресу:
город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. ….. именуемого в дальнейшем «Продавец», и…………………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)
паспорт ………. №………………… выдан ………….………….…………...………………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...……………… зарегистрированный по адресу:
город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..
именуемый в дальнейшем «Покупатель», вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее – "Договор"):

1. Предмет договора

1.1. Продавец передает в собственность Покупателю принадлежащие Продавцу на праве собственности жилой дом с земельным участком , а Покупатель принять и оплатить Продавцу жилой дом с земельным участком.
1.2. Право собственности Продавца на жилой дом подтверждается

(документ, подтверждающий право собственности на жилой дом)

1.3. Одновременно с передачей права собственности на жилой дом Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

1.4. Право собственности Продавца на земельный участок подтверждается

……………………………………………………………………………………………………...
(документ, подтверждающий право собственности на земельный участок)

1.5. Характеристики жилого дома, указанного в п. 1.2 "Договора":
общая площадь дома …………….……... кв.м. жилая площадь…………………………кв.м.
Дом расположен по адресу: город …………………...….…….., улица ………..…………………….……, дом № ……...….
1.6. Характеристики земельного участка, указанного в п. 1.4 Договора:
……………………………………………………………………………………………………... 1.7. Жилой дом и земельный участок никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц.
1.8. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в жилом доме как по месту жительства или по месту пребывания, не имеется.

2. Срок действия договора

(с момента подписания договора сторонами или дата)

…………………………………………………………………………………..………….…...
(дата или событие окончания действия договора)

3. Обязанности сторон

3.1. Продавец обязан
3.1.1. Передать Покупателю жилой дом, указанный в п. 1.2. настоящего Договора в состоянии пригодным для проживания и отвечающим санитарным, противопожарным, техническим условиям.
3.1.2. Передать Покупателю относящиеся к жилому дому и земельному участку документы:
……………………………………………………………………….……………..………….…...
3.1.3. Письменно уведомить Арендатора обо всех скрытых недостатках передаваемого в собственность дома.
3.2. Покупатель обязан
3.2.1. Принять дом с земельным участком по акту приемки-передачи.
3.2.2. Оплатить дом с земельным участком в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.3. Продавец имеет право
3.3.1. По своему усмотрению, в случае, если Покупатель отказывается принять или оплатить дом и/или земельный участок:
- потребовать полной оплаты по договору;

3.4. Покупатель имеет право
3.4.1. По своему усмотрению, в случае, если дом и/или земельный участок не соответствует условиям договора:
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков;
- отказаться от исполнения договора.
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- отказаться от исполнения договора, если недостатки являются неустранимыми или устранение недостатков требует несоразмерных расходов.
3.4.2. Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы, если Продавец отказывается передать дом и/или земельный участок.

4. Порядок расчетов

4.1. Суммарная стоимость жилого дома с земельным участком составляет:
……………………………………………………………………….……(..………..………) руб.
Указанная стоимость установлена по соглашению Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
4.2. Способ оплаты по Договору:
……………………………………………………………………….……………..………….…...

……………………………………………………………………….……………..………….…...
(передача Покупателем наличных денежных средств Продавцу при подписании настоящего договора,перечисление денежных средств Продавцом на банковский счет, указанный Покупателем, другое)
4.3. Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к Покупателю, несет …………………………..…………..……

5. Порядок приемки передачи

5.1. Передача жилого дома с земельным участком оформляется двухсторонним актом приемки-передачи, подписанным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью Договора.
5.2. Риск случайной гибели или повреждения жилого дома переходит от Продавца к Покупателю с момента подписания акта приемки-передачи Сторонами или уполномоченными представителями Сторон.
5.3. Уклонение от подписания акта приемки-передачи одной из Сторон рассматривается как отказ от выполнения своих обязательств по настоящему Договору.
5.4. Право собственности Продавца на жилой дом и земельный участок переходит к Покупателю после обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

6. Ответственность сторон

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством ГК РФ.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению Сторон или по письменному требованию одной из Сторон по основаниям предусмотренным действующим законодательством ГК РФ.

8. Заключительные положения

8.1. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на невыгодных для себя условиях.
8.2. Настоящий договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.

Адреса и реквизиты сторон

ПродавецПокупатель
Адрес: ………………………………….Адрес ………………………………….
(по месту регистрации и проживания) (по месту регистрации и проживания)


паспорт.………………………………паспорт.………………………………
выдан……………………………….…выдан……………………………….…
……………………………………….…………….………………………………
……………………………………….… ………….………………………………
телефон.………………………………телефон.………………………………
……………………………………….… ………….………………………………
(ф.и.о. полностью)(ф.и.о.. полностью)
……………………………………….…………….………………………………
(подпись)(подпись)
«……» …………………. 20….. г.«……» …………………. 20….. г.

Примечание:
Необходимые документы к договору:
- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок;
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- нотариально заверенное согласие супругов на отчуждение недвижимого совместно нажитого имущества;
- заявка на регистрацию перехода права собственности от одного собственника к другому;
- квитанция об оплате государственных сборов при регистрации;
- акт приемки-передачи.

• Скачать образец договора купли-продажи жилого дома.

__________________

См. также:

ДОГОВОР купли-продажи жилого дома г.________________ _____________________________________ (дата прописью) Гр. ____________________________________ , проживающий _________________ ____________________________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. _____________________________________, проживающий _________________ ____________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить за него обусловленную сумму. 2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений ________________________________________________________________________ Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________ кв. метров. 3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.) 4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается. 5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ___________ _____________________ (прописью) рублей. 6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон). 7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________ дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________ 8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и т.п. 9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору. 10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии: 10.1. Со стороны Продавца _________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ (документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц). 10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ (документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома). 11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере __________% от размере не выплаченной в срок суммы. 12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его Покупателю в двойном размере. 13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ. 14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования ст.ст.106 и 107 ГК РСФСР. 15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке (если дом находится в сельском населенном пункте, то договор составляется в простой письменной форме и регистрируется в сельском Совете). 16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ. Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу. Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ государственной нотариальной конторы г. ________________, а ____________ экземпляра вручены сторонам. Подписи сторон: Продавец _______________________________ ___________________________ (подпись) Покупатель _______________________________ ___________________________ (подпись) Заверительная подпись нотариуса, печать.

Договоры купли-продажи недвижимости всегда заключаются в письменной форме – это обязательное условие, поскольку регистрация перехода права собственности должна быть зарегистрирована в органах Росреестра.

Если по сделке передается квартира, то в договоре указывается только этот объект со всеми идентификационными признаками. В том же случае, когда по договору объектом выступает жилой дом, здесь возможны варианты.

Дом может продаваться отдельно, как самостоятельный недвижимый объект, а может и вместе с земельным участком, на котором расположен.

Земельный участок – это самостоятельный объект недвижимости, право на который также должно быть перерегистрировано.

Соответственно, если в собственность покупателю передаются два объекта – они оба должны быть включены в текст соглашения.

Больших сложностей с оформлением договора купли-продажи дома с одновременным отчуждением земли возникнуть не должно. Структура такого соглашения понятная каждому – продавец передает в собственность покупателю дом и земельный участок (ЗУ) под ним, а покупатель обязуется уплатить за эти объекты оговоренную в договоре сумму.

Предмет сделки и цена – это обязательные сведения, которые должны быть внесены в договора.

Несмотря на то, что цена по общему правилу не является существенным условием договоров купли-продажи, когда объектом такого договора выступает недвижимость, цена должна быть указана обязательно – это императивное требование ГК РФ.

Договор должен состоять из следующих разделов:

• Наименование договора, дата составления проекта соглашения и место его составления;
• Сведения о сторонах сделки. Указывается ФИО, адреса, паспортные данные;
• Предмет сделки. Отражать нужно договоренность сторон по каждому из объектов сделки – дома и ЗУ;

Относительно каждого этого объекта нужно прописать идентифицирующие сведения.

В информации о ЗУ указывается:

• полный адрес;
• кадастровый номер;
• кадастровая стоимость;
• полная площадь;
• категория и вид разрешенного использования;
• объекты недвижимости, расположенные на таком участке;
• обременения, если таковые присутствуют (сервитут, залог, аренда);
• реквизиты документов о праве собственности на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).

Все данные сведения есть в выписке из ЕГРН, которую покупателю целесообразно получить до момента заключения сделки.

Что касается жилого дома, то в договоре о нем должны содержаться следующие сведения:

• адрес;
• кадастровый номер;
• кадастровая стоимость;
• полная площадь;
• ЗУ, на котором он расположен;
• обременения (аренда, залог);
• этажность;
• материал стен;
• год постройки;
• иные сведения из ЕГРН;
• документы, подтверждающие права продавца на объект.

• Сумма сделки. Прописать нужно полностью, вплоть до рубля и копейки, а также расшифровать буквенно;
• Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт будет являться обязательным документов, который подтвердить, что недвижимость передана покупателю фактически;
• Права и обязанности сторон;
• Ответственность сторон. Можно прописать пени за просрочку оплаты или за несвоевременную передачу объектов по акту;
• Условия разрешения споров;
• Срок действия условий договора;
• Иные договоренности сторон. Порядок заключения дополнительных соглашений или расторжения договора. Целесообразно указать, что в случае расторжения договора стороны обязаны вернуть все полученное по сделке другой стороне;
• Подписи сторон с расшифровкой.

В приложении можно утвердить акт приема-передачи объектов.

Документы для заключения договора купли-продажи дома с земельным участком

Когда сделка подписана, земля и дом переданы по акту, покупатель становится фактическим владельцем недвижимости, но юридически он пока не является ее собственником.

Чтобы стать полноправным хозяином, нужно осуществить регистрацию перехода права в Росреестре.

Для этого необходимо посетить соответствующий государственный орган или отделение МФЦ и подать совместное с продавцом заявление.

К заявлению должны быть приложены:

• копии паспортов сторон;
• оригинал договора купли-продажи;
• оригинал акта приема-передачи;
• нотариальное согласие второго супруга продавца на осуществление сделки (если дом и земля были приобретены в период законного брака);
• правоудостоверяющие документы продавца;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если документы подаются через МФЦ важно помнить, что это лишь посредник между заявителем и Росреестром, который и будут производить непосредственную регистрацию.

По факту осуществления регистрационных действий в ЕГРН будет внесена запись о новом собственнике ЗУ и дома, а на руки покупателю будет выдана соответствующая выписка. Свидетельства о регистрации в настоящее время не выдаются.

Нюансы договора купли-продажи дома с земельным участком

Много работы покупателю необходимо провести до непосредственного заключения сделки. Ему нужно проверить все правоудостоверяющие документы, на основании которых продавец является собственником продаваемых объектов, а также запросить выписку из ЕГРН на объект, чтобы сверить технические данные.

Данную проверку нужно будет произвести как в отношении ЗУ, там и дома.

Воспользовавшись публичной кадастровой картой можно также взглянуть на участок с высоты птичьего полета.

В договоре нужно не забыть прописать все идентифицирующие сведения каждого передаваемого недвижимого объекта.

Относительно дополнительных строений, таких как баня, сарай, погреб, если они не является объектами капитального строительства и не зарегистрированы в качестве недвижимости, то они просто последуют судьбе ЗУ.

Их можно будет указать в договоре без дополнительной идентификации.

Если же какое-то из вспомогательных строений зарегистрировано как объект недвижимости, то оно выступает отдельным элементом сделки. Такой объект должен быть вписан в договор наравне с домом и ЗУ.

На практике, подобные строения в подавляющем большинстве случаев не регистрируются и признаются движимым имуществом.