Введение............................................................................................................. 3

1. Понятия и виды нежилых помещений............................................................ 5

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав..................................... 7

3. Основные виды сделок.................................................................................... 12

4. Анализ рынка нежилых помещений.................................................................. 20

5. Анализ сделок........................................................ ........................................ 26

Заключение............................................................................................................... 28

Список использованных источников................................................................. 30

Приложение........................................................................................................ 31

Введение

Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Какового же его истинное определение. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем.

Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

Для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;

Помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.

1. Нежилые помещения

Современное законодательство Российской Федерации не содержит официального определения термина «нежилое помещение», однако данное понятие употребляется во многих нормативных актах и широко используется в практике. Нежилые помещения относятся к категории недвижимости и не могут использоваться для проживания. Как и любое другое имущество, нежилые помещения могут находиться в частной, муниципальной либо государственной собственности.

Сделки с недвижимостью - это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Аренда нежилых помещений регулируется общими положениями Гражданского кодекса по вопросам аренды имущества. Договор аренды нежилого помещения должен содержать точное описание передаваемого в аренду помещения, срок его аренды и сумму арендной платы. Описание нежилого помещения обязательно должно включать: точный адрес здания, где помещение расположено; площадь помещения по паспорту БТИ, описание расположения помещения внутри здания и его функциональное назначение.

Нежилые помещения могут иметь различное гражданское назначение (офисы, склады, торговые, производственные помещения и т.д.), которое подробно расписывается в Экспликации БТИ.

Виды объектов недвижимого имущества и их целевое назначение:

1. Здания - это объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.

2.Сооружения – это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно.

3.Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей.

4.Кондоминиум – это имущественный комплекс, который специально не создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или более собственников. Кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью постоянного проживания в нём граждан – объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

5.Предприятие – это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательской деятельности.

6.Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения.

7.Памятники истории и культуры – это объекты недвижимого имущества (объекты культурного наследия, предназначенные для удовлетворения культурных и эстетических ценностей) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность.

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке.

Таким образом на основании анализа, можно дать следующие определения объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды.

Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.

3. Основные виды сделок

• Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: - дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

Договор дарения нежилого помещения – это документ по которому даритель безвозмездно передает или же обязуется передать право на владение нежилым помещением. Договор дарения наделяет правом собственности одариваемое лицо. Но есть одна особенность договора дарения нежилого помещения. Дело в том, что в законодательстве нет четкого описания, что считать нежилым помещением, которое относится к данному описанию. В законодательстве существует «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором помещение определено, как “часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями”. Но вот когда именно помещение является “нежилым” в законодательстве четко не прописано. Логично, что помещения лишенные определенных благ цивилизации могут по праву считаться нежилыми. Следовательно, обратив внимание на вышесказанное и учитывая договорную практику к нежилым зданиям относят здания или часть объема здания или сооружения, назначением которого являются производственные, административные, социальные, образовательные, торговые, культурные и все иные цели, кроме проживания людей. Это означает, что под понятие нежилого помещения подпадают склады, офисы, торговые ларьки, и тому подобные сооружения.

Как и любой другой договор дарения, договор дарения нежилого помещения является реальным или консенсуальным, взаимным и безвозмездным. Также как и в других договорах дарения выступают две стороны даритель и одариваемый.

Договор дарения нежилого помещения в обязательном порядке составляется в письменной форме. Кроме того о переходе права собственности к другому лицу (одаряемому), должно быть отмечено в государственной регистрационной службе. Выступать в роли дарителя и одариваемого могут как физические, так и юридические лица. Дарителем выступает лицо имеющее законное право на подаренное нежилое помещение. Кроме того в деле о передачи права на собственность может фигурировать представитель собственника, доверенное лицо уполномоченное и имеющее право совершать подобные сделки. В таком случае доверенное лицо должно иметь заверенную доверенность, дающую ей право проводить подобные сделки.

• Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования . Основные операции: - сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

Типовой договор аренды – гражданско-правовой документ в соответствии, с которым, одна сторона (арендодатель), передает другой стороне (арендатору) нежилое помещение в пользование. Если срок действия рассматриваемого договора не превышает года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующих органах. Если договор аренды требует обязательной государственной регистрации, то он составляется в количестве экземпляров на один больше чем количество сторон по сделке. Долгосрочный же договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации исполнительными органами власти.

Арендный договор обычно составляется в простой письменной форме и не обязателен нотариальному удостоверению. При этом, обязательным письменным документом, который необходимо составить к договору аренды нежилого помещения является акт приема-передачи арендуемого помещения. Если помещение не передано по акту приема-передачи, то не возникают последствия, предусмотренные данным договором. К договору аренды, как неотъемлемой частью, может быть приложен кадастровый паспорт сдаваемого в аренду помещения, план помещения, и иные документы, по соглашению сторон.

Основное содержание договора: В договоре аренды указываются следующие обязательные характеристики сдаваемого в аренду объекта: кадастровый или условный номера, местоположение объекта аренды, площадь помещения, наличие коммунальных услуг, интернет связи и телефона, охраны и т.д., обременения и права третьих лиц и т.д. Право сдачи в аренду помещения может принадлежать собственнику данного помещения или уполномоченному им лицу, при этом данные полномочия должны быть оформлены надлежащим образом (доверенностью, уставом, и т.д.).

Если договором аренды помещения не предусмотрены иные условия, то после передачи в аренду помещения, на арендатора переходит бремя содержания помещения в технически исправном состоянии и проведения необходимого косметического ремонта. Договор аренды на срок до одного года, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, не подлежит обязательной государственной регистрации, заключается путем подписания одного документа в простой письменной форме, по одному экземпляру для каждой стороны. Преимущественное право на последующую аренду: В силу закона, преимущественным правом аренды обладает собственник земельного участка, на котором расположено сдаваемая в аренду недвижимость.

При заключении договора, целесообразно указать входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату или нет. Если нежилое помещение входит в комплекс помещений, расположенных в одном здании или сооружении, то к договору могут быть приложены правила пользования местами общего пользования, которые необходимо соблюдать как самому арендатору, его сотрудниками, а также посетителям, клиентам, гостям.

При прекращении типового договора аренды нежилого помещения, объект аренды подлежит передачи арендодателю по акту передачи имущества. Если договором аренды не установлено другое, то арендуемые площади подлежат передачи со всеми неотделимыми улучшениями. (Образец договора см. в Приложении)

• Обмен

Обмен -осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции: - обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

• Купля- продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: - купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.

Договор купли-продажи нежилого помещения дает юридическим лицам и гражданам (физическим лицам) возможность использовать нежилые помещения, как административные, торговые, складские, производственные помещения.

Предметом договора купли-продажи нежилого помещения являются помещения, которые расположены в жилых зданиях или встроенные и пристроенные к ним. Данные помещения не адаптированы для постоянного проживания граждан или для применения под жилые служебные помещения, не включены в фонды жилья для временного расселения, ОБЩЕЖИТИЯ и другие специализированные жилые помещения. Еще к предмету договора купли-продажи нежилого помещения возможно отнести любые отдельные помещения, которые расположены в нежилых сооружениях и зданиях и составляют их часть и сами эти сооружения и здания, как единое целое. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения является самым простым и распространенным способом отчуждения нежилого помещения.

Как стороны договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать юридические лица или физические лица (граждане). В определенных случаях сторонами договора купли-продажи нежилого помещения бывают муниципальные образования и другие субъекты Российской Федерации. Примером такой сделки является реализация государственного или муниципального имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения проводит коммерческая организация, она обязана иметь правоспособность. Правоспособность коммерческой организации появляется от момента государственной регистрации юр. лица.

Некоммерческие организации, а также муниципальные и государственные предприятия для заключения договора купли-продажи нежилого помещения обязаны иметь возможность совершить такие сделки, которая отражена в учредительных документах. Для участия в договоре купли-продажи нежилого помещения физическое лицо должно быть целиком дееспособно. При недееспособности физического лица заключить договор купли-продажи нежилого помещения имеет право опекун в качестве законного представителя недееспособного лица. Для того, чтобы оформить договор купли-продажи нежилого помещения в интересах и от имени недееспособного лица, опекун обязан получить в органах попечительства и опеки разрешение на проведение данной сделки. Договор купли-продажи нежилого помещения заключают в простой письменной форме. Договор скрепляют подписями сторон. Нотариальное оформление сделки купли-продажи нежилого помещения не предусматривается законодательством.

Нежилые помещения, соответственно со статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относят к категории недвижимого имущества, право собственности на него необходимо в обязательном порядке регистрировать в государственных учреждениях. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение проводится в учреждении юстиции по месту расположения.

При заключении договора предмет договора купли-продажи нежилого помещения должен быть однозначно определен. То есть, в договоре указываются строго все значимые параметры нежилого помещения: площадь помещения, адрес, номера поэтажного плана и так далее.

Цена по договору купли-продажи нежилого помещения указывается обязательно в рублях или валюте. Необходимо учитывать, что цена является существенным условием договоров этого вида. Цену можно указывать как на все нежилое помещение, так и единицу площади. Цена договора в последнем случае рассчитывается, учитывая площадь передаваемого нежилого помещения. По договору купли-продажи цена нежилого помещения не связывается с инвентаризационной или балансовой оценкой, которая нужна в целях налогообложения.

Соответственно со статьей 433 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считают заключенным с моментами подписания договора его сторонами. Наряду с этим, право собственности на помещение сохраняется официально за продавцом до момента гос. регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель не может еще распоряжаться приобретенным имуществом. Невзирая на то, что право собственности в данный период сохраняется за продавцом, данным недвижимым имуществом продавец распоряжаться также не может, ведь вследствие обязательства, которое возникло в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законный владелец имущества уже покупатель.

Факт принятия нежилого помещения покупателем и факт его передачи продавцом можно отразить, как в передаточном акте, который подписывают стороны договора так и в каком-нибудь документе о передаче или в договоре купли-продажи нежилого помещения.

• Наследие

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции: - наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

• Ипотека

Жилищная ипотека характеризуется как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся в собственности заемщика имущество. Операции: - залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

Ипотека на нежилое помещение получила повсеместное распространение после принятия в 2009 году поправок к закону об ипотеке. До этого закон регламентировал в основном залог жилых объектов. Сделки с коммерческой недвижимостью проходили по соглашению банка и клиента, и правила их прохождения устанавливались только договором залога. Новая редакция закона регламентировала процесс оформления сделки, момент регистрации собственности на приобретаемый объект, нормы взыскания задолженности, в случае не возврата кредита заемщиком. Таким образом, риски банков существенно снизились, что привело к увеличению предложений кредитов на нежилые объекты.

Это может вызвать затруднения при покупке в кредит именно коммерческой недвижимости – офиса, склада, производственных помещений. Если вы хотите приобрести нежилое помещение в ипотеку для частных нужд – баню, гараж, дачный дом – подтверждение доходов не станет для вас проблемой.

• Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: - приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).

4. Анализ рынка нежилых помещений

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой. В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам. Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади. Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями. Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников. По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы. На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения. Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Из таблицы 1 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 2006 года постоянно увеличивались вплоть до 2012 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 4,2 до 0,7. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риелторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения. В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретения.

5. Анализ сделок

Анализировать свои сделки необходимо по ряду причин. Во-первых, это необходимо для тестирования нашей торговой системы в режиме реального времени. Не секрет, что при тестировании ТС на исторических данных результат может сильно отличаться от результата, получаемого при непосредственном использовании системы. Заметив при анализе типичную ошибку в системе торговли ее легко исправить. Гораздо труднее исправлять ошибки в торговой системе интуитивно, не анализируя всех сделок.

Во-вторых, имея под рукой четкие записи сделок можно анализировать свою торговлю, например, рассчитать доходность торговой системы, определить соотношение прибыльных и убыточных сделок, определить средний процент прибыли по каждой категории сделок и т.д.

В-третьих, ведение записей всех сделок дисциплинирует трейдера и у него возникает меньше соблазна совершить необдуманную сделку. Если в записях присутствуют такие необдуманные сделки, особенно если потери по ним были большими, то при просмотре таких записей у трейдера будет мало желания заключить подобную сделку еще раз.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Однако, несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания.

Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых споров, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями:

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Заключение

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект.

Нежилое строение – отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способности определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

Были рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с нежилыми помещениями. Насколько сделки с нежилыми помещениями соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с нежилыми помещениями, общие характерные признаки сделок с нежилыми помещениями: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с нежилыми помещениями и действительность-недействительность заключенных сделок.

Из полученной мною информации можно сделать вывод, что сделки с нежилыми помещениями не имеют существенных отличий от сделок и операций с жилыми помещениями, так как нежилые помещения также относятся к недвижимому имуществу .

Список использованных источников:

1.Конституция Российской Федерации – М., Кодекс. – 2013г.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (1ч, 2ч, 3ч.) // Собрание законодательства РФ. – 2014г.

3.Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 2013г.

4.Балабанов И.Т., « Операции с недвижимостью в России » – 2010г.

5.Булеков М., « Договор аренды зданий и сооружений » // Фин. Россия – 2009г.

6. Волочков Н.Г., «Справочник по недвижимости»

7.Гришаев С.П., « Здания и сооружения как объекты недвижимости » // Хозяйство и право. – 2010г.

8. Исрафилов И., « Аренда нежилых помещений » // Хозяйство и право – 2010г.

10.Лапач В.А., « Нежилые помещений как объект гражданских прав » // Законодательство. – 2011г.

9.Медведев М., « Договор аренды » // Бизнес-адвокат. – 2011г.

10.Наумова Л., « Нежилые помещения как предмет ипотеки » // Бизнес-адвокат. – 2014г.

11.Оводов А.А., « Договор аренды недвижимости » // Правовые вопросы недвижимости. – 2012г.

12. Скворцов О.Ю., « Регистрация сделок с недвижимостью » – М.: Волтерс Клувер. – 2011г.

13. Степанов С.А., « Недвижимое имущество в гражданском праве » –М.: 2009г.

14.Смирнов В.В., « Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) » . М.: Ось, 2009г.

15.Цыбуленко 3., « Сделки с недвижимостью и их регистрация » // Хозяйство и право. – 2011г.

Приложение

Договор аренды нежилого помещения

г. ___________________ «__»_________201__ г.

Именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с "___" ___________ ____ года по"___" ___________ ____ года. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________ дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором.

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю.

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

PAGE \* MERGEFORMAT 32

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Поиск материалов

Рынок недвижимости

Рынок нежилой недвижимости г. Москвы

ВУЗ: Московский Государственный Университет имени М.В.Ломоносова

Факультет: Географический

Кафедра: Экономической и социальной географии России (отделение региональной политики)

e-mail: [email protected]

http://www.geopub.narod.ru/student/guseva/author.htm

Введение 2

Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений 3

Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения 3

Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения 5

Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы) 7

Офисные помещения 7

Торговые помещения 8

Складские помещения 9

Производственные помещения 9

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы 11

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период 11

Офисные помещения 12

Торговые помещения 13

Складские помещения 13

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса 15

Офисные помещения 15

Торговые помещения 17

Складские и производственные помещения 17

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса 18

Торговые площади 20

Производственные помещения 21

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду) 23

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой") 23

Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду 26

Заключение 30

Приложение 1 30

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО 30

Приложение 2 34

Территориально-экономические зоны в Западном административном округе 34

Список источников 35

Введение

Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации.

Отражением этого являются масштабы городской собственности. По состоянию на 1 января 2000 г. на территории города находится 98282 строений, в том числе около 38% нежилых. Площади нежилых помещений в городе составляют около 89 млн. кв. м. Формирование цивилизованного рынка недвижимости в Москве и эффективное управление городской собственностью - приоритетные направления деятельности городских властей в сфере недвижимости.

Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Несовершенна законодательная база управления нежилой недвижимостью в городе, очевидно, велика доля теневого сектора в этой сфере и московскому рынку нежилых помещений далеко до европейских стандартов, но несомненно его развитие и огромный потенциал, поэтому работы, посвящённые рынку нежилой недвижимости очень актуальны в настоящее время. Москва всегда развивалась стремительнее и была ближе к европейским столицам и крупным городам, чем крупные города Российской Федерации, поэтому опыт Москвы в имущественно-земельной политике полезен и важен для других городов.

Новизна данной работы именно в том, что предпринята попытка сделать какие-либо выводы по рынку нежилых помещений, описать историю формирования и развития, по результатам исследований попытаться представить себе общую картину на рынке нежилых помещений, предоставляемых для продажи Правительством Москвы.

Цель данной работы и поставленные в соответствии с ней задачи - определить основные методологические подходы к анализу рынка нежилых помещений, проанализировать формирование рынка нежилой недвижимости в Москве, сделать выводы для различных периодов развития данного рынка и провести исследования в сфере нежилых помещений в Москве (анализ цен на помещения свободного назначения, определение дифференциации цен и предложения по округам г. Москвы и их районам, и выявлении факторов, влияющих на стоимость объекта) и Западном административном округе Москвы, как в одном из московских округов. Задачам соответствует структура работы, описанная в плане.

Информационной базой для данного исследования послужили многие периодические издания, такие как "Эксперт", "Коммерсантъ", "Городская собственность", "Проблемы прогнозирования", "Наша собственность" и другие. Также в работе использовались доклады ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы, данные Москомимущества (отделение Западного административного округа), данные Москомархитектуры, данные Префектуры Западного административного округа, бюллетени Московского городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". В работе также использовались сайты Интернета: сайт журнала "Столичная недвижимость", сайт российской гильдии риэлтеров и оценщиков, сайты крупнейших агентств недвижимости "Миэль" и "Миан".

Каждая глава работы содержит определённые выводы, общая совокупность которых представлена в заключении.

Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений

Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения

Реформы в экономической сфере, проводимые в стране с 1990 г., создали необходимые предпосылки для вовлечения недвижимости в рыночные отношения в качестве товара. В системе основных опорных элементов рыночной модели экономики недвижимость играет одну из важнейших ролей. В классической рыночной экономике обычно выделяют рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок недвижимости и рынок труда (см. список литературы: № 1)

В "Словаре терминов по недвижимости" (Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms) рынок недвижимости определяется так: "потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящейся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов".

К приведенному определению следует добавить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем имеют характер инвестирования, т. е. представляют собой операции с капиталом, направленные на получение дохода от капиталовложения и (или) на приобретение капитальных ценностей. Поэтому рынок недвижимости в системе развитой экономики тесно увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Вместе с тем следует иметь в виду индивидуальные характеристики недвижимости как товара, которые определяют её исключительное место среди других возможностей вложения капитала, создавая таким образом основу для выделения рынка недвижимости в отдельное структурное звено рыночной экономики.

Согласно статьям 130 и 131 Гражданского кодекса РФ наиболее точным и кратким определением термина "недвижимость" является следующее: "недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону" (см. № 1). Однако приведенное определение недвижимости предполагает достаточно широкое толкование, поэтому для характеристики рынка недвижимости его следует конкретизировать: под недвижимостью понимается земельный участок, здания и сооружения на нем, а также подземные сооружения, которые относятся к зданиям и сооружениям на данном земельном участке (см. № 1).

Определение понятия "недвижимость" позволяет выделить объект рынка недвижимости - права на недвижимость и субъектов рынка - в качестве которых выступают участники рынка. Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Джек Фридман, Николас Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Москва, "Дело и Лтд", 1995 г.). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.

Объектами договоров купли-продажи и аренды являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Аренда зданий и сооружений тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте. Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Объектом договора аренды не может быть самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений также относятся: тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения. Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. А Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды. При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона. "Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку."

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).

Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения

Управление объектами городской собственности - это принятие решений, направленных на более полное и эффективное использование нежилого фонда, и оформление документов в отношении имущественных прав, связанных с данными объектами. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Передача помещений, занимаемых МВД РФ, ГУВД г. Москвы, ФСБ РФ, ФАПСИ, войсковыми частями, режимными предприятиями и другими спецпредприятиями осуществляется отделом помещений специального назначения Москомимущества.

Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений.

Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

* в хозяйственное ведение

* оперативное управление

* безвозмездное пользование

* в аренду

* проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление реализуется на основании постановления Правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением Правительства Москвы или распоряжением Москомимущества, которые регламентируют передачу имущества в хозяйственное ведение. Для передачи нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление Москомимуществом оформляется Свидетельство и Контракт на данные права. При предоставлении помещений в оперативное управление или в хозяйственное ведение размер передаваемой общей площади под административные цели ограничивается до 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование. Такая передача может быть реализована на основании Правительства Москвы любому юридическому или физическому лицу. Как правило, такие передачи делаются для различных благотворительных фондов, обществ ветеранов, инвалидов и т. д. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями с такого рода организаций не берётся. Москомимуществом оформляются Свидетельство и Договор на безвозмездное пользование (приложение № 6).

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Однако существуют особые условия, при которых нежилые помещения могут передаваться юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Например, при обеспечении органов представительной и исполнителной власти Российской Федерации, области, при обеспечении выполнения различных городских программ, при развитии сети организаций здравоохранения, народного образования и т. д., при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений, при обеспечении различных межгосударственных соглашений РФ и т. д.

Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агенством. Арендная плата указывается в договоре аренды, рассчитывается в соответствии с методикой расчета и подлежит ежегодному пересмотру и перерасчёту в соответствии с постановлением Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м, минимальной ставки арендной платы или методики расчёта. С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).

Нежилое помещение может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, действующим законодательством, нормативными актами г. Москвы. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689)

Отечественные предприниматели представляют на московском рынке практически все направления российского бизнеса из всех регионов России. Как правило, крупные и часть средних организаций предпочитают иметь в собственности необходимые им объекты недвижимости, представители малого и среднего бизнеса арендуют помещения. Кроме того, в Москве расположены представительства и центральные (для России) офисы зарубежных фирм и компаний, которые арендуют либо приобретают в собственность нежилые помещения. Наиболее активными иностранными арендаторами являются представители тех видов бизнеса, что активно осваивают российский рынок - торговых, пищевых, инжиниринговых, фармацевтических, компьютерных и сервисных компаний. Все вышеперечисленные группы потребителей являются клиентами на рынке недвижимости.

Объектами рынка выступают нежилые помещения города. Права собственности на этот нежилой фонд распределены следующим образом: 48,4% - собственность Москвы; 36,2% - федеральная собственность; 15,4% - другие виды собственности.

"Естественная" монополия городских властей на городскую собственность связана с установленными высокими ценами выкупа у города нежилых помещений. Несмотря на то, что только 15% нежилого фонда города являются частной собственностью, дальнейший процесс приватизации объектов недвижимости замедлился, что также связано в высоким уровнем установленных городской администрацией минимальных цен выкупа объектов недвижимости. Понижающие коэффициенты (при продаже подвалов - 0,5; полуподвалов - 0,6; цокольных этажей - 0,7; чердаков - 0,6) имеют фиксированную нижнюю границу - окончательная стоимость 1 кв. м не может быть менее 1000 рублей.

Нежилые помещения значительно менее ликвидны, чем жилье. Продажи особенно крупных объектов, достаточно редкое явление. Отдельно стоящие здания покупают, как правило, только банки и другие финансовые и консалтинговые учреждения. Общая площадь приобретаемых банками особняков не превышает 500 кв. м, поскольку в настоящее время они лишь расширяют сеть своих филиалов. Большим спросом пользуются у банковских структур отдельно стоящие здания, полностью приспособленные под их деятельность.

Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы)

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Это и рынки жилья (первичный и вторичный), и рынки аренды и продажи нежилых помещений: офисов, магазинов, производственных помещений, складов и т. п., и рынок продажи прав аренды земельных участков. На этих рынках участвует множество контрагентов и обращаются громадные финансовые средства. Так, только доход от различных операций с собственностью в Москве составляет около 20% городского бюджета. По различным оценкам стоимость земельно-имущественного потенциала Москвы (земля, нежилые помещения и жилой фонд) составляет порядка 350 млрд. долларов. Более всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Офисные помещения

В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С

Торговые помещения

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и лишь 20% на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.

В Москве большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым оценкам, он составляет более 1 млн. кв. м. Однако перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 кв. м торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Таким образом, если Москва собирается выходить по этому показателю на европейские стандарты (а торговый бизнес в ней очень эффективен), ей потребуется расширение торговых площадей до 8-10 млн. кв. м. Даже если предположить, что в ближайшие годы показатель обеспеченности на одного жителя Москвы составит 40% уровня евростандарта, то и в этом случае расширение торговых площадей составит как минимум 3-4 млн. кв. м. Кроме того, наряду с новым строительством должно быть подвергнуто реконструкции и модернизации около 30-40% имеющихся торговых площадей, т. е. 230-320 тыс. кв. м. Тем самым рынок торговых помещений становится одним из наиболее перспективно развивающихся.

Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, практически полностью копирует ситуацию на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом. Максимальные цены - в центре города и в престижных районах (Крылатское, Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Ленинградский проспекты и др.). Минимальные - на окраинах города и в непрестижных районах. Офисные и торговые помещения за последние 5-7 лет постоянно лидируют в структуре спроса, периодически уступая друг другу первое место. С начала 90-х годов ритейл (розничная торговля) был одним из самых быстро развивающихся видов бизнеса в России в целом, в Москве, в частности. Московский рынок розничной торговли занимает 1/5 розничного товарооборота страны.

В Москве сложились две основные группы ритейлеров, которые и занимают площади на "розничных" магистралях города - Тверской, Новом Арбате, Проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском проспектах. В подходах этих групп к построению бизнеса можно найти существенные различия. Первая группа - частные компании, стремящиеся работать в западном стиле. Вторая - представители бывшей государственной торговли. Существенное различие между этими двумя группами заключается в выборе торговых площадей, которые они предпочитают занимать. Большинство ритейлеров тратят на аренду порядка 5-15% чистого оборота, их возможности расширения площадей ограничены.

Отношение представителей ритейлового бизнеса к вопросу о целесообразности покупки или аренды недвижимости менялась по мере развития экономических реформ и приватизационных процессов в городе.

Складские помещения

Третье место в структуре спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. С количеством складов дело обстоит вполне нормально: огромные терминалы были построены еще при советской власти для государственных оптовых и внешнеторговых структур, а в последующие 5-7 лет после развала СССР количество складских помещений заметно выросло за счет заводов и фабрик, вынужденных из-за простоев и неплатежей сдавать под хранение различных товаров даже цеха.

Складские помещения в Москве делятся на две категории: качественные склады класса А - и всё остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают преимущественно от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса В оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Как правило, частные склады, ориентированные на иностранных клиентов, не имеют ничего общего с рынком помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с их ценовыми предложениями и описаниями. Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса А общей площадью 600 тыс. кв. м.

Склады товар сезонный. Летом и ближе к осени загрузка складов возрастает, весной - падает. Впрочем, сильных ценовых колебаний это обычно не вызывает. Существует довольно много параметров, которые серьёзно влияют на цену складов. Прежде всего это тип помещения - он определяется товаром, для которого он предназначен и соответствующим набором оборудования.

Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.

Производственные помещения

На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость:

* приобретением контрольного пакета акций предприятия инвесторами для дальнейшего использования или перепродажи (покупка "Альфа-групп" московского завода "Крекер" и последующая его перепродажа; покупка компании "Данон" кондитерской фабрики "Большевик" и создание предприятия "Данон-Большевик")

* создание совместных предприятий ("Светозор-Поляроид")

* подписанием договоров о совместной деятельности

* строительством новых помещений

В мире промышленная недвижимость обращается на рынке недвижимости и рынке ценных бумаг (приобретение контрольного пакета акций предприятий и через него установление контроля за недвижимостью). Пришедшие на российский рынок западные компании предпочитали, за редким исключением ("Unilever", "Nestle", "San-Chemicals", "Tetra-Pak") строить новые заводы. Высокая стоимость производственных площадей в Москве связана с тем, что производственные здания - капитальные, кирпичные или блочно-панельные, в отличие от других стран, где производственные площади последние 10-15 лет создают из быстро возводимых конструкций, типа ангаров.

Предприятия оборонной промышленности, НИИ и др. создали в Москве особый сегмент рынка - аренда помещений через договоры о совместной деятельности. В помещениях, являющихся по функциональному назначению объектами промышленной недвижимости, сдаются в аренду первые этажи зданий, участки опытных производств и др., но аренда оформляется как договор о совместной деятельности. Получая доход от сдачи в аренду своих помещений, предприятия пользуются также городскими дотациями по оплате аренды земельных участков и др.

Таким образом, сегмент рынка промышленной недвижимости находится в самом начале этапа своего формирования, отдельные сделки проводятся, но пока это скорее исключение, чем правило.

В соответствии с концепцией нового Генерального плана развития столицы в течение ближайших двух десятилетий город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для строительства нового жилья и социальных объектов Москва должна будет использовать свои внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями.

По итогам 1999 года, в центре города было освобождено 30 га территории. Было выведено 23 предприятия и реформировано 18. Среди крупных выведенных объектов - литейный цех завода "ЗИЛ", чугунолитейных завод имени Войкова. В течении 2000-2001 года планируется освободить около 83 га. Предполагается, что 56 гектаров будет очищено за счёт вывода заводов и фабрик, а 27 - за счет их сокращения. Этой работой будет охвачено почти 90 предприятий. Среди них два цеха завода "ЗИЛ", завод "Красная Пресня", Московский завод пищевых концентратов, Бескудниковский комбинат железобетонных изделий. Прежде всего выводятся предприятия, которые занимают много места в центре, но не приносят городу серьёзной прибыли.

Автозаправочные станции, гаражи и паркинги. Одним из наиболее привлекательных видов предпринимательской деятельности на территории г. Москвы является оказание услуг по заправке автотранспорта топливом. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами.

С ростом количества автомобильного транспорта, в городе возрастает спрос на парковочные услуги. В 1999 г. в столице зарегистрировано примерно 2 млн. автомобилей, ежегодный прирост составляет 300 тыс. единиц. При этом только около 0,5 млн. автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами. Тем самым потенциальный спрос - не менее 1,5 млн. мест с тенденцией к быстрому росту.

Активное строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Прежде всего правительство Москвы продолжает борьбу с "ракушками", пытаясь заменить их многоэтажными паркингами. Планируется возведение паркингов на 70 тысяч машиномест. Большая их часть придется на Юго-Западный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа.

Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых машиномест. Если учесть, что в Москве около 3 млн. автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.

Основной прирост мощностей ожидается за счет массового гаражного строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки

Есть по меньшей мере две весомые причины, влияющие на развитие гаражного рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д. Востребованность гаражных машиномест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машиноместа вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (довольно популярные у состоятельных москвичей) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о наличии хоть какого-то, но помещения. Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии являлись фиксированными.

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период

Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.

Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у "приватизаторов"). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Офисные помещения

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-1985 гг.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне (850 долларов за кв. м в 1993 году). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок (870-880 долларов за кв. м)

С начала рыночных реформ в Москве продолжался приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывали свои офисы. При этом они концентрировались на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

По расчетным данным, западные фирмы использовали в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке (от 25 до 30 кв. м. площади на одного сотрудника).

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание. Были перестроены и расширены такие ценные в архитектурном отношении, представительные, расположенные в центральном месте старые объекты, такие как ГУМ на Красной площади, Петровский пассаж и Кузнецкий мост у Большого Театра. К ним добавилась еще одна оживленная торговая пешеходная зона - Столешников переулок у Большого Театра.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

Складские помещения

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Эту категорию складов используют, как правило, мелкие и средние предприниматели, поскольку отсутствие некоторых присущих профессиональным складам признаков (удобного подъезда для автофургонов, стоянки для большегрузного транспорта, наличия средств механизации, пандусов) приводило к более низким расценкам за хранение и переработку груза.

Динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов

На диаграмме показана динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов за последние четыре года. Анализ проведен с января 1994 года, времени, когда на рынке появились складские помещения не государственной собственности. До этого момента рынок складских помещений представлял из себя хаотическую сдачу в аренду различных подвальных и полуподвальных помещений, не приспособленных к длительному и качественному хранению товара. В анализе использовались данные по 1 млн. кв. м складских помещений Московского региона из 1,4 млн. имеющихся на январь 1998 года. В анализируемые складские помещения не вошли таможенные склады и специализированные склады, имеющие морозильные камеры, хранилища для жидкостей и т. п.

Количество зарегистрированных складов за указанный период увеличилось в четыре с половиной раза. При этом можно выделить две основные тенденции развития складского хозяйства. Примерно 80% складов предлагают свои услуги по размещению груза на ответственное хранение товара, что включает в себя хранение груза на складе в общем зале или отдельном боксе, отпуск товара кладовщиком, погрузку-разгрузку товара, охрану. Остальные 20% складских и приспособленных под складские помещений сдаётся в аренду. Арендатор сам несет ответственность за сохранность своего товара, обеспечивает погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и отпуск товара со склада. К этим складам, в основном, относятся помещения НИИ и заводов, приспособленные под складские.

По данным Регистра складов: 57% складских помещений не имело ж/д ветки, 37% - эстакады или пандуса, 13% не обеспечивало погрузки-разгрузки грузов.

За период с 1994 по 1998 годы. Существенных изменений на рынке складов не произошло, уровень цен аренды лежит в пределах 20-35 центов за метр в день. Уровень цен зависит от технической оснащенности склада и удобства подъезда. Загрузка складов увеличилась с 60% до 70%. Однако в связи с решением правительства г. Москвы о лицензировании складов и выводе основной массы за пределы города - загрузка складских помещений рядом с кольцевой дорогой увеличилась.

Доля складских помещений при удалении от центра Москвы падет. Около 46% складских площадей находится непосредственно в Москве, а в ближайшем Подмосковье распределены остальные 54%, при этом плотность их застройки значительно падает. Такая ситуация показывает нерациональное использование дорогих городских земель, и кроме того, приводит к загрязнению города от большегрузного транспорта. Это сказывается и на функционировании дорог города. В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана на диаграмме № 1.

Диаграмма № 1: Структура нежилых площадей

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Офисные помещения

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650 000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника.

Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5 000 до 70 000 кв. м. офисной поэтажной площади. После более высокого объема строительства в 1997 и 1998 годах (соответственно, 210000 и 190000 кв.м), на начало 1999 года количество офисных площадей "западного стандарта" в Москве дошло почти до 1 000 000 кв. м.

Большая часть всех офисных площадей "западного стандарта" строилось внутри и непосредственно у Садового Кольца, а также вдоль 12-ти главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяет всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный административный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из них:

* "Дукат Плейс 3" (около 45 000 кв. м общей площади)

* "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская" (около 15 000 кв. м общей площади)

* "Сретенка 18" (около 13 000 кв. м общей площади)

* "Тверская 9" (около 28 000 кв. м общей площади)

* "Полянка Бизнес-Центр" (около 4 000 кв. м общей площади)

* "Ордынка Бизнес-Центр" (около 66 000 кв. м общей площади)

* "Риверсайд Тауэр" (около 86 000 кв. м общей площади)

* "Берлинский дом в Москве" (2 200 кв. м торговой площади, 4 900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже).

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за Садовым кольцом. При этом территория Московского Сити должна расшириться:

* на Западе - проект "МИБЦ - Москва-Сити", с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кутузовский проспект" - примерно на 59 000 кв. м общей площади.

* на Юго-Западе - проект "Площадь Гагарина" (модернизация смешанно используемых площадей составит 450 000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350 000 кв. м общей поэтажной площади)

Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других районов.

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ в Москве по итогам 1998 имелось около 7 млн. кв. м общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн. новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: соотношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находилось в соотношении 1,5: 1.

Если в связи с недостатком предложения в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долларов за кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750-850 долларов. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долларов.

Финансо-экономический кризис оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Кризис прервал шестилетнее развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большей степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35 000 - 40 000 кв.м.

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

Торговые помещения

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

Арендные ставки на торговые помещения в Москве, US$ за кв. м. в год (примеры).

Арендная ставка, USD за кв. м.

Новый Арбат

Тверская улица

Тверская-Ямская улица

Манежная площадь

ул. Кузнецкий мост

ул. Никольская

Петровский Пассаж

Смоленский Пассаж

Складские и производственные помещения

Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В целом на рынок нежилой недвижимости кризис повлиял сильнее, нежели на рынок жилья. Было отменено либо отложено на неопределённый срок большое количество сделок, цены в первый же месяц упали на 25% и в октябре ещё на 5% далее наметилась некоторая стабилизация. Особенно серьезно кризис повлиял на самые мобильные сегменты рынка и, прежде всего, на аренду офисных помещений. В связи с сокращением спроса арендные ставки в бизнес-центрах сразу после августа упали в валютном выражении на 30-35%, а в офисах российского стандарта - на 40-45%. Но уже к декабрю ситуация постепенно начала стабилизироваться. И после кризиса сохранился традиционно высокий уровень спроса на аренду небольших офисов (до 100 кв. м), торговых помещений, небольших складов. В целом рынок стал более насыщенным, а предложение сильно возросло.

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса

Несмотря на постоянное ожидание нового обвала цен на московском рынке недвижимости, 1999 год завершается весьма заметным оживлением спроса и вполне устойчивой ценовой ситуацией во всех рыночных сегментах. Стабилизировались ставки на офисные площади и большая часть офисных помещений была востребована. К концу 1999 г. спрос заметно вырос, но активность на рынке офисов всё же не идет ни в какое сравнение с рынком жилья. Рост спроса на офисы связан с перемещением компаний из одних офисов в другие, где лучше условия и ниже арендная плата.

В основном покупают небольшие офисы - до 200 кв. м, редко до 1000 кв. м - в любом состоянии. При этом разброс цен велик: от 200 долларов за офисы в плохом состоянии в отдельных районах, до 3000 долларов за новые офисные площади, расположенные в хорошем месте.

Подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью совершается на рынке аренды, причем спрос на так называемые офисы российского стандарта, по мнению ритейлеров, превышает спрос на офисы западного класса. Все ещё ощущаются последствия кризиса.

За последние месяцы 1999 года цены на "российские" офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были "выбраны" и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки (в состоянии Shell & Core) и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

Изменились и финансовые условия арендных договоров. Они заключаются не более чем на 2-3 года, при этом арендатором оговаривается возможность пересмотра арендной ставки, а также право досрочно расторгнуть договор. И если раньше предоплата доходила до года, то теперь максимальный период предоплаты - 1 квартал.

Серьезное давление на владельцев зданий оказывает рынок субаренды. По данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis в 1999 году объем предложений субаренды составляет примерно 19000 кв. м. Как правило, это готовые офисы хорошего качества, которые предлагаются по более низким ценам. Компании-субарендодатели ведут довольно агрессивную ценовую политику, стремясь поскорее сдать пустующие площади, зачастую даже не требуя компенсации за внутреннюю отделку и дизайн своих помещений.

По оценкам риэлтерских компаний, после кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца.

В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены.

После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Спрос в дорогом сегменте офисного рынка растёт неравномерно. В 1999 году максимальное количество сделок (более 40%) приходилось на небольшие офисы классов А и В, площадью менее 200 кв. м. В 2000 г. пик интереса, по наблюдениям риэлтеров, переместился на просторные офисы. В классе В наибольшим спросом пользуются помещения площадью 400-500 кв. м. при ставке аренды 400-450 долларов. В классе А ажиотаж вокруг бизнес-центров категории А1. Это офисы в зданиях, управляемых по международным стандартам.

Так в конце августа 2000 года завершается сдача в аренду офисного центра "Голутвинский двор" общей площадью почти 14 тыс. кв. м. Типовой размер одного этажа - полторы тысячи кв. м. Часть помещений сняла группа "Ренессанс-страхование", о свободных площадях ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. Аналогичная картина в комплексе "Форум-3", где в частности, арендовала помещения компания "Русский алюминий". "Сейчас у нас возникает проблема. Крупные компании желают снять помещение в несколько тысяч квадратных метров, а мы не можем предложить достаточное количество подходящих вариантов, поскольку возможностей получить большие помещения на одном этаже или в одном здании становиться всё меньше, - утверждает Елена Тотмакова, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis. - Практически все крупные здания либо арендованы, либо проданы" ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Многие компании от аренды офисных помещений перешли к их покупке. Хотя в общем количестве сделок число договоров купли-продажи пока не превышает одного процента, они становятся преобладающими, когда речь идёт о больших офисах. Так, во втором квартале этого года приобретённые в собственность офисы (по площади) дали более половины всего прироста спроса (24%).

По данным агентства "Бест-недвижимость", при покупке офиса наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания в центре. Самая крупная сделка второго квартала 2000 года - покупка компанией "Славнефть" особняка площадью 13600 кв. м. на Пятницкой улице. В общем количестве сделок купли-продажи доля отдельно стоящих зданий составляет 30%. Следующие по популярности - офисные помещения площадью 100-200 кв. м. и небольшие магазины, на долю которых приходится по 25% совокупного объема сделок купли-продажи. Цены на покупку колеблются в пределах 1900-2200 долларов за метр в классе А, и 1200-1500 долларов - в классе В (один квадратный метр в неотремонтированном институтском здании класса С стоит менее 1000 долларов).

Вероятный рост арендных ставок риэлтеры прогнозируют осторожно. С одной стороны, по их мнению, цены испытывают "давление снизу", поскольку увеличивается спрос. С другой стороны, деловая активность девелоперов обещает пропорциональный прирост предложения. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 1999 году появилось примерно 85 тыс. кв. м. офисных помещений класса А и примерно столько в 2000 г. Всего же офисов, соответствующих международным стандартам качества (классы А и В), в 2000 г. планируется ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м. Это примерно в полтора раза увеличит общий объем рынка элитных офисов в Москве.

Правда, застройщики не спешат вводить в строй уже законченные объекты и намерены это сделать лишь в январе 2001 года. Это связано с тем, что правительство приостановило действие Федерального закона "О внесении изменений в закон РФ "О налоге на добавленную стоимость" от 3 декабря 1999 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию строительным объектам вычитаются из сумм налога, подлежащего взносу в бюджет, и срок его действия отсрочен на год.

Недавно у застройщиков появился еще один повод для беспокойства - главный архитектор Москвы Александр Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство офисных комплексов площадью свыше 5 тыс. кв. м. в центре столицы, объясняя это необходимостью создания единой системы парковочного пространства для автомобилей. "Если эта идея будет реализована, то в течении двух-трех лет резко возрастет спрос на офисные комплексы, где можно арендовать большие объемы площадей. Это вынудит застройщиков отказаться от архитектурных изысков и планировать новые офисные центры так, чтобы использовался эффективно каждый квадратный метр", - полагает Гайк Нерсесян, начальник отдела исследований рынка компании Colliers HIB. ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Правда, среди риэлтеров ходят слухи, что заявление Кузьмина - своего рода рекламный трюк, имеющий целью привлечь арендаторов к проекту "Москва-Сити", где размер застройки не ограничивается.

Иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Даже те инвесторы, проекты которых уже начали осуществляться, занимают выжидательную позицию и замораживают строительство офисных зданий. Например, компания "Энка", выступавшая в роли девелопера комплекса "Павелецкая Плаза", так и не перешла в третьей фазе строительства. То же касается и других проектов "Атена Груп" - "Центра на Арбате" и офисного здания около гостиницы "Балчуг Кемпински".

Торговые площади

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в "спальные" районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - "Рамстор", "Седьмой континент" и "Перекрёсток". Аналогичные планы у торговых компаний "Партия-Домино" и "Спорт-Мастер".

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, "Петровский Пассаж" или "Рамстор", где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов.

И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса "Гранд Стор" на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели "ИКЕА" в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, по данным агенства "Бест-Недвижимость", примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

Производственные помещения

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. По данным компании РЗК, особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Новинка этого года - очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га), и нового строительства в ближайшем будущем не предвидится. В 2000 году планируется ввести в строй единственный в Москве производственный комплекс международного класса - финский "YIT Техно Парк" площадью 170 га.

Рынок нежилой недвижимости Москвы представляет собой интересный объект для иссследования, его развитие, начавшееся примерно в середине 80-х годов продолжается высокими темпами.нию класса собственников нежилых помещений способствовал процесс приватизации предприятий в Москве. В первую очередь в процессе приватизации включились так называемые "объекты малой приватизации" (магазины, предприятия бытового обслуживания и т. д.). Постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения и промышленные предприятия, начавшие сдавать в аренду свои помещения. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения и реконструкция особняков под современные офисы. С 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского, что стало причиной расслоения помещений не только по качеству, но и по условиям получения их в аренду. С начала рыночных реформ в Москве идет приток западных фирм и новых местных представительств, ощущается очень большой спрос на качественные офисы. Арендные ставки на офисные помещения в это время неимоверно высоки, спрос велик на помещения, удобно расположенных.

Примерно с середины 90-х годов на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций, т. к. появилось значительное количество различных офисных помещений. Шло интенсивное строительство, спрос на качественные помещения был велик, как и спрос на недорогие офисы российского стандарта. Приоритетными местами для размещения офиса являлась территория внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12 главных магистралей города. Ставки на офисы все же были велики несмотря на постепенное насыщения рынка.

Финансо-экономический кризис 1998 оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Ставки на офисные помещения различных стандартов уменьшились, этому также способствовало продолжающееся насыщение рынка. Рынок офисных помещений быстрее всех остальных сегментов оправился от кризиса, постепенно шел рост спроса (примерно с середины 1999 г.), повышались арендные ставки. В 2000 г. ставки на офисные площади в целом стабилизировались и большая часть офисных помещений была востребована. Множество компаний покупали офисные помещений. Однако иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Инвесторы занимают выжидательную позицию. Рынок нежилых помещений очень чутко реагирует на изменения экономической ситуации в стране и пока будет чувствоваться неустойчивость в экономическом и политическом развитии множества крупных инвестиционных вложений ждать не стоит.

Рынок торговых помещений в Москве также развивался быстрыми темпами. Москва имеет огромный потенциал развития торговли. С начала реформ город заполонили палатки, всевозможные лотки, импровизированные рынки (около станций метро, около крупных магазинов и т. д.), рынки. Однако по сравнению с рынком офисных помещений рынок торговых помещений развивался медленно, это связано именно с большой долей так называемой рыночной торговли. В 1996-1998 гг. появляются торговые центры, супермаркеты, крупные магазины. В центре были перестроены и реконструированы такие объекты как ГУМ, Петровский пассаж и т. д. В общем ощущалась большая нехватка качественных и удобно расположенных площадей, арендная плата превосходила пределы рентабельности. Достаточно низкими темпами в докризисное время шло развитие рынка торговых помещений в спальных районах, рынки были приоритетными местами для покупок и для большей части населения остаются таковыми до сих пор.

Кризис на рынок торговых помещений повлиял в большей степени, ставки аренды уменьшились в среднем на 30% - 50% во всех сегментах рынка торговых помещений. Последствия кризиса также ощущались в данном сегменте рынка нежилой недвижимости дольше. За весь 1999 г. не было построено ни одного крупного торгового центра. До сих пор наибольшим спросом пользуются помещения площадью 150-200 кв. м, расположенные по возможности близко к какой-либо крупной магистрали. И хотя в Москве появляется множество супермаркетов и магазинов торговых сетей: "Рамстор", "Перекрёсток" и т. д - рынки продолжают играть значительные роли. Очень прогрессивно идет внедрение таких магазинов как "Копейка", цены на продукты в которых приближены к рыночным.

Рынок производственных помещений даже в 1998 г. всё ещё считается неразвитым, в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. Существует сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются крупные площади, а большим спросом пользуются помещения небольшой площади. А рынок складских площадей напротив развивался с начала рыночных реформ достаточно быстро. Спрос был большим, т. к. многим иностранным и российским компаниям требовались складские площади. Склады не соответствовали требованиям, были в большинстве своём плохо оборудованы (бывшие помещения фабрик, заводов, НИИ). А современно оборудованые склады были не по карману большинству фирм. Очень большое значение в этом сегменте рынка имеет местоположение склада.

В послекризисный период рынок складских и производственных помещений также занимет выжидательную позицию. В 2000 г появляется рост спроса на недорогие помещения, в основном расположенные в ближайшем Подмосковье. Ощущается востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, хотя арендные ставки в таких помещениях достаточно велики. Низок спрос на склады международного класса и нового строительства в будущем не предвидится.

Рынок нежилой недвижимости Москвы развивается достаточно высокими темпами и его сегменты являются высокоприбыльными. Рынок недвижимости чутко реагирует на экономическую ситуацию и его поведение в 2000 г. можно назвать стабильным и развитие рынка нежилой недвижимости Москвы можно назвать прогрессирующим. Последствий кризиса уже не ощущается, арендные ставки во всех сегментах стабилизировались и их колебания будут зависеть в дальнейшем от экономической и политической ситуации в стране, а также от действий и постановлений Правительства Москвы.

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")

Многочисленному и все прирастающему классу мелких и средних предпринимателей нужны помещения для развития собственного бизнеса. Желательно получение помещения в собственность, т. к. арендная плата, как правило, очень высока и съедает значительную долю прибыли. Спросом в таком случае пользуются небольшие нежилые помещения, доступные по цене и подходящие по площади. Такие помещения есть у города в достаточном количестве, т. к. дома, которые строятся сегодня имеют, как правило, нежилые первые этажи или пристроенные помещения.

ГУП "Мосреалстрой" - одна из структур Департамента внебюджетной политики строительства - является основным продавцом нежилых помещений от имени города. Предприятие предлагает помещения не только в престижном для бизнеса - и поэтому дорогом - центре города, но и в районах-новостройках: в Марьинском парке, в Братееве, Северном и Южном Бутове, Митине, Жулебине, Ново-Косине.

"Мосреалстрой" предлагает не только офисы. Часто назначение помещения уже определено проектом, но иногда оставляется на усмотрение покупателя.

Помещения покупают на конкурсной основе. Основными условиями конкурса являются цена, предложенная за объект, а также обязанность сдать объект госкомиссии в установленный срок и соблюсти его назначение (кафе, ресторан, салон красоты, дискотека, продовольственный, хозяйственный или иные магазины, аптеки, частные кабинеты врачей, нотариальные конторы и другие назначения по желанию клиента). При необходимости для покупателей предусмотрены рассрочки платежей сроком до 2 лет.

Заявки на участие в конкурсах принимаются от юридических и физических лиц, в том числе и от нерезидентов Российской Федерации, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка - 30% от начальной цены помещения. Побеждает тот, кто предложит выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем в течение 10 дней заключается договор купли-продажи объекта с условием его достроя за счёт покупателя. После сдачи-приёма объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной материал для исследования - бюллетени конкурсов по продажам объектов незавершённого строительства в г. Москве ГУП "Мосреалстрой", а также данные сервера "Мосреалстрой" в Интернете, где есть постоянно обновляемая база данных на объекты продажи.

Были обработаны данные 16 бюллетеней: № 1-5, № 17-27. Также были обработаны данные сервера ГУП (выпуск от 23 сентября). Обработка представляла собой создание таблиц на основе данных конкурса и последующий анализ созданных таблиц. Таблицы состоят из 5-6 столбцов: объект, функциональное назначение объекта, расположение объекта, площадь в кв. м, начальная цена в рублях, цена продажи в рублях (данный столбец присутствует не для всех исследуемых объектов, т. к. многие объекты не участвовали в конкурсе, либо не были проданы).

В данной работе были проанализированы данные по следующим округам и районам: Центральный АО (районы: "Тверское", "Мещанское", "Красносельское", "Басманный", "Таганское", "Замоскворечье", "Якиманка", "Пресненское"; Северный АО (районы: "Западное Дегунино", "Восточное Дегунино", "Бескудниковский", "Коптево"), Северо-Западный АО (районы: "Северное Медведково", "Бабушкинский", "Свиблово"); Восточный АО (районы: "Ново-Косино", "Перово", "Гольяново"); Юго-Всточный АО (районы: "Южно-портовый", "Выхино", "Жулебино", "Марьинский парк", "Люблино"); Южный АО (районы: "Братеево", "Орехово-Борисово Северное", "Орехово-Борисово Южное"); Юго-Западный АО (районы: "Ясенево", "Северное Бутово", "Южное Бутово"); Западный АО; Северо-Западный АО (районы: "Митино", "Северное Тушино"). Помещения были распределены по округам и районам г. Москвы.

Особое внимание стоит обратить на Центральный административный округ, т. к. в данном округе рассмотрены почти все районы, а также данный округ представляет интерес как самый популярный для размещения офисов, торговых объектов, объектов сферы общественного питания и т. п., как основных объектов сферы услуг, для расположения которых фирмы и покупают помещения свободного назначения.

Среди всех округов ЦАО бесспорно выделяется высокими ценами на помещения свободного назначения. Объяснения сложившейся ситуации давать не стоит, центр всегда является сгустком экономической жизни города, здесь самые высокие арендные ставки, цены на землю, густая транспортная сеть. В общем, центр города - самое коммерчески удобное место для размещения различных офисов, магазинов и т. д. В самом центре существует дифференциация цен на помещения. Например, средняя цена за 1 кв. м в помещении, расположенном в районе "Пресненское", недалеко от границы ЦАО с ЗАО, будет значительно ниже данной цены в помещении, расположенном на границе районов "Тверское" и "Мещанское". Конечно же большую роль играет качество помещения, но в центре всё же очень многое определяет территориальное расположение.

В ЦАО по самым высоким ценам за 1 кв. м выделяются районы "Замоскворечье", "Якиманка" и "Красносельское".

Если говорить о районах и округах, выделяющихся количеством объектов, участвующих в конкурсе, то в этом поможет диаграмма. Самое большое количество помещений свободного назначения было выставлено на продажу в Юго-восточном административном округе столицы, если говорить точнее, то наибольшее количество объектов продавалость в районе "Марьинский парк", больше, чем во всех вместе взятых объектах в ЦАО. Также большое количество объектов было представлено в Центральном административном округе (выделяется район "Басманный") и в Юго-западном административном округе (выделяется район "Южное Бутово"). Наименьшее количество помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, пришлось на Зеленоградский административный округ, что вполне можно объяснить его удалённостью от Москвы, и на Северо-восточный административный округ.

Средняя площадь объектов, участвующих в конкурсе по округам

Самая большая средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в Северо-восточном, Центральном, Восточном и Южном административном округе. Наименьшая в Северном, Юго-восточном и Зеленоградском административном округе. В общем, особых закономерностей между округами и средней площадью объектов, выставленных на продажу, не наблюдается. В общем, можно сказать, что в каждом округе присутствуют и большие по площади объекты продажи (площадью более 500 кв. м) и небольшие по площади помещения.

В целом, по полученным расчётам средней цены за 1 кв. м и средней площади объектов, характеризовать ситуацию в целом в округе нельзя. А если говорить о районах, которые представляют какой-либо округ (кроме ЦАО) в помещениях свободного назначения ГУП "Мосреалстрой", то это большей частью окраины округов, районы, примыкающие к МКАД, либо находящиеся за этой магистралью. Есть и исключения, такие как "Перово", "Люблино", "Раменки", "Коптево", "Южно-портовый". Эти районы находятся не на периферии округов, а скорее в центральной части, некоторые даже граничат с ЦАО. Средняя цена за 1 кв. м в помещениях свободного назначения в этих районах составляет 9479 рублей за 1 кв. м. Цена за 1 кв. м повышается, если у объекта есть выход на магистрали общегородского назначения, например средняя цена за 1 кв. м. помещения, расположенного на Мичуринском проспекте - 18795 рублей.

Средняя цена за 1 кв. м в районах, расположенных на периферии округов, примыкающих к МКАД и находящихся за этой магистралью - 6456,6 рублей. Особо стоит выделить район "Северное Тушино" (С-ЗАО), где цена за 1 кв. м составила 14591,5 рублей. А если рассмотреть ситуацию только в районах, находящихся за МКАД, то средняя цена за 1 кв. м составила 5272,8 рублей.

В городе выделяются так называемые территориально-экономические зоны, каждая из которых имеет особый коэффициент, являющийся составной частью при определении либо арендной платы за помещение, либо при определении его начальной стоимости. Как правило, периферийные территории имеют, во-первых, низкие коэффициенты территориально-экономических зон, во-вторых низкие показатели удобства их коммерческого использования. В общем, можно сказать, что цена в таких районах как "Строгино", "Дмитровский", "Ховрино", "Лианозово", "Бибирево", "Лосиноостровский", "Северное Измайлово", "Восточное Измайлово", "Ивановское", "Вешняки", "Новогиреево", "Капотня", "Западное Бирюлёво", "Восточное Бирюлёво", "Тёплый стан", "Ново-Переделкино", "Солнцево" и т. д. будет от 4000 до 6500 рублей за 1 кв. м, за исключением особых случаев (подвальное или чердачное помещение, особое расположение, дорогие стройматериалы и т. д.). А средняя цена за 1 кв. м в помещениях, расположенных в центральных частях округов будет не менее 7000-8000 рублей, за исключением, опять же, особых случаев.

Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду

Для обеспечения деятельности органов управления, при выполнение городских программ, для функционирования организаций здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, при реконструкции или сносе, занимаемых арендаторами зданий и сооружений, для обеспечения межгосударственных соглашений и в некоторых других случаях может быть произведена передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса.. При этом арендатор имеет право на сдачу помещений в субаренду или безвозмездное пользование.

В этих случаев в Москве арендная плата рассчитывается в соответствии с особой методикой расчёта. Расчёт годовой арендной платы производится по следующей формуле:

Ал = Сб * Киз * Км * Кт * Кз * Ктд * Кнж * S / 10

Как видно, он основывается на знании базового размера стоимости 1 кв. м (Сб). Для ряда учреждений и организаций, имеющих особое социально важное значение, устанавливается минимальная арендная ставка (органы юстиции, МВД, пожарной охраны, войсковых частей научно-исследовательских и опытно-конструкторских организаций, библиотек, музеев, организаций, ведущих работу с детьми, и т.п.).

К этому базовому показателю вводится ряд поправочных коэффициентов, например, коэффициент износа помещения (может колебаться от 0 до 100%), качества строительного материала, коэффициент типа здания. (0,5 и 0,3 для отапливаемых и неотапливаемых производственных и складских, для прочих - 1).

Коэффициент типа деятельности - Ктд - различен для коммерческих и некоммерческих организаций. Среди коммерческих организаций максимальный Ктд присвоен банкам, пунктам обмена валют, казино, ночным клубам и равняется 3,0. Ктд, равный 1,0, соответствует различным редакциям газет и журналов, спортклубам и спортзалам, художественным салонам и выставочным залам, циркам, театрам, лечебницам, учебным заведениям. Минимальный Ктд присвоен учреждениям дошкольного воспитания.

Два следующих коэффициента - качества помещения и территориальной зоны - наиболее интересны для географов, так как в них в том или ином виде учитываются характеристики положения.

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения - зависит от расположения помещения (максимальные ставки для отдельно стоящих зданий, минимальные для подвальных помещений), степени технического обустройства (водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление), высоты потолков в помещении, удобства коммерческого обслуживания (местонахождение от станции метро в радиусе 200 м - 0,54, выход на общегородские магистрали - 0,32, выход на прочие транспортные магистрали - 0,19).

Кз - коэффициент территориальной зоны в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1674 в зависимости от зоны может составлять от 0,6 (минимальный) до 1,7 (максимальный). В Москве выделено 69 территориально-экономических зон (включая Зеленоград) и 31 подзона повышенной ценности, в том числе 26 - на территориях Природного комплекса.

Например, в Западном административном округе базовый размер стоимости 1 кв. м составляет 10800 рублей. Всего на территории ЗАО находится 13 территориально-экономических зон и 4 подзоны повышенной ценности (см. рис. №).

Коэффициент территориальной зоны для районов ЗАО

Коэффициент зоны

Дорогомилово

за железнодорожным кольцом - 1,3, вне его - 1,0

Крылатское

Можайский

Фили-Давыдково

Филёвский парк

Проспект Вернадского

Очаково-Матвеевское

Тропарёво-Никулино

Солнцево

Ново-Переделкино

Внуково 0,6

То есть при всех остальных равных или близких по значению коэффициентах и величинах арендная плата была бы самой высокой в Дорогомилово (до кольцевой железной дорогой), на остальной территории района, а также в Можайском, Филях-Давыдково, Филёвском парке, Очаково-Матвеевское и Тропарёво-Никулино она равняется единице. Несколько ниже значения этого коэффициента в Кунцево, Крылатском и Можайском и ниже всего в районах, расположенных за границами МКАД: Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Местонахождение здания или помещения в радиусе 200 м от станции метро повышает ставку арендной платы и является составляющей характеристики качества нежилого помещения (Кнж). На территории ЗАО находится 15 станций метро (3 станции Сокольнической линии, 9 Филёвской и одна кольцевая станция. Наиболее значима удаленность помещения от станций метро для Дорогомилово, Филёвского парка, Фили-Давыдково, Кунцево, Крылатское, Раменок, Проспекта Вернадского и Тропарёво-Никулино. Очаково-Матвеевское, Можайский, Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково не имеют линий метро. Положение около станций метро считается удобным в коммерческом использовании и арендная ставка на эти помещения выше при прочих равных величинах. В общем для ЗАО эта составляющая в арендной ставке невелика, т. к. значительная часть территории не обеспечена этим видом транспорта.

Выход на общегородские магистрали и на прочие транспортные магистрали также важен в величине арендной платы. В ЗАО есть несколько магистралей общегородского значения. В первую очередь - это Можайское шоссе и Кутузовский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Ленинский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Мичуринский проспект - главная магистральная улица 2 класса. В общем случае магистраль может проходить через жилые и через нежилые кварталы, места, где было бы коммерчески успешным размещение, например, офиса или магазина и где это было бы нецелесообразно и даже убыточно.

Самые коммерчески удобные магистрали, в районе которых можно было бы расположить магазины, офисы, гостиницы, парикмахерские и косметические кабинеты, закусочные, рестораны, бары, дискотеки, залы игровых автоматов, в общем, различные учреждения сферы услуг для ЗАО - это Ленинский проспект, Кутузовский проспект, Мичуринский проспект и Проспект Вернадского, Боровское шоссе в меньшей мере. Арендная ставка на нежилое помещение выше при выходе этого помещения на магистрали, проходящие через жилые кварталы

В каждом районе существуют свои так называемые "популярные", главные улицы, где располагаются основные объекты сферы услуг, местонахождение которых удобно для жителей. В Крылатском - это Осенний бульвар, на котором расположена станция метро "Крылатское". В Кунцево - улицы Ярцевская и Молодогвардейская. В Можайском это конечно же Можайское шоссе и отчасти улица Кубинка. В Филёвском парке - Большая Филёвская улица, часть улицы Минская, Кастанаевская улица. В Фили-Давыдково - Кутузовский проспект, Кастанаевская улица, Аминьевское шоссе. В Дорогомилово - Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская улица, Студенческая улица, Киевская улица. В Раменках - Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Мосфильмовская улица. В районе "Проспект Вернадского" - Ленинский проспект, Проспект Вернадского, улица Удальцова. В Тропарёво-Никулино - это Проспект Вернадского, Мичуринский проспект, улица 26-ти Бакинских комиссаров. В Очаково-Матвеевском - Мичуринский проспект, Большая Очаковская улица, Озёрная улица. В Солнцево - Солнцевский проспект, улица Авиаторов, улица Главмосстроя, улица Богданова. В Ново-Переделкино - Боровское шоссе, улица Шолохова, улица имени скульптора Мухиной. Во Внуково - это Большая Внуковская улица, Аэрофлотская улица. (см. карту).

Особенностью района "Внуково", как административно-территориальной единицы города, является его удалённость от города (11 км от МКАД) и территориальная разобщённость. Здесь относительно низкие ставки аренды нежилых помещений. Например, в новом, кирпичном, отдельно стоящем здании не производственного и не складского назначения, являющемся, например, магазином, предприятием розничной торговли, площадью 300 кв. м (высота потолков свыше 3 м), расположенном на Большой Внуковской улице, размер годовой арендной платы будет составлять 374, 4 тыс. рублей, т. е. за 1 кв. м. в год придется платить всего 1228 рублей. Результаты расчетов по аналогичному объекту, расположенному на главных улицах своего района приведены в табл. "Примерная ставка арендной платы объектов".

Примерная ставка арендной платы объекта (описание см. выше)

Местоположение объекта

Годовая арендная плата/арендная плата за 1 кв. м в год. (руб.)

Большая Внуковская улица

374 414,4 / 1 248,1

Дорогомилово

Большая Дорогомиловская улица

1 076 587,2 / 3 588,6

Крылатское

Осенний бульвар

662 515,2 / 2 208,4

Ярцевская улица

Можайский

Улица Кубинка

624 024 / 2 080,08

Ново-Переделкино

Улица имени скульптора Мухиной

374 414,4 / 1 248,1

Очаково-Матвеевское

Улица Озёрная

624 024 / 2 080,08

Проспект Вернадского

Улица Удальцова

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Мосфильмовская улица

624 024 / 2 080,08

Солнцево

Солнцевский проспект

374 414,4 / 1 248,1

Тропарёво-Никулино

Улица 26-и бакинских комиссаров

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Филёвский парк

Большая Филёвская улица

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Фили-Давыдково

Аминьевское шоссе

624 024 / 2 080,08

Как показывают полученные данные в общем самые высокие арендные ставки на нежилые помещения в Дорогомилово (внутри ж/д кольца), в следующую группу входят районы: Крылатское, Кунцево, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарёво-Никулино - в этих районах арендные ставки на нежилые помещения будут примерно одинаковые, очень велика роль транспортно-геграфического положения помещения (в радиусе 200 м от станции метро и наличие выхода на общегородские магистрали). Ниже арендные ставки в районах Можайский, Очаково-Матвеевское. Здесь исключается роль метрополитена, однако всё же высок коэффициент территориальной зоны. И самые низкие ставки аренды в районах Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Для географа данная тема интересна прежде всего с точки зрения влияния местоположения объекта на арендную ставку, т. е. наибольший интерес вызывают факторы территориальных зон и удобства коммерческого использования. Если говорить о коэффициенте территориальной зоны, то данный коэффициент ещё устанавливается в границах по решению исполкома Моссовета от 08.08.89 г. № 1674. В общем все территории г. Москвы, находящиеся за МКАД, имеют Кз равный 0,6, а территории, находящиеся внутри МКАД имеют Кз не меньше 0,8. В ЗАО по моему мнению есть территории с завышенным и заниженным коэффициентом территориальной зоны в силу того, что коэффициенты утверждались еще в 1989 г. Данные коэффициенты возможно повысить в таких районах как "Крылатское", "Кунцево", "Солнцево" и "Ново-Переделкино" (до 1 и 0,8 соответственно).

Удобство коммерческого использования помещения очень важно для офисных, торговых, для объектов сферы услуг. Иногда, даже прекрасно оборудованная парикмахерская, в которой работают прекрасные специалисты, может быть не полностью востребованной именно из-за своего неудобного расположения. Впрочем, многие недостатки может исправить всевозможная наружная реклама (а это дополнительные затраты). В то время как удобное расположение может принести дополнительный доход. Конечно же удобство коммерческого использования является составляющей качества нежилого помещения, однако, на мой взгляд, этот коэффициент заслуживает выделения в отдельную категорию.

Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения.

Если сравнивать ЗАО с другими округами в отношении удобства коммерческого использования территории, то большим недостатком в округе можно считать то, что большая часть территории не обслуживается метрополитеном. Транспортная проблема в настоящее время обостряется по всему городу.

Заключение

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень переспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Если говорить о значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.

По результатам исследовательской работы по данным конкурсных продаж "Мосреалстроя" можно сказать, что Правительство Москвы ведёт успешную политику по реализации нежилых помещений города. Большая часть объектов, участвующих в конкурсах, из ЦАО и Ю-ВАО. Цена на объекты зависит от многих параметров, в основном совпадающих с параметрами, определяющими величины арендной ставки нежилых помещений.

Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения. Коэффициент удобства коммерческого использования должен играть более важную роль в определении арендной ставки. В общем можно прогнозировать возрастающее значение коэффициентов территориальной зоны и коммерческого использования. В ЗАО самые высокие ставки аренды приходятся на район "Дорогомилово", самые низкие в среднем на "Внуково", "Ново-Переделкино", "Солнцево".

Приложение 1

Подробное описание итогов исследовательской работы по данным ГУП "Мосреалстрой"

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО

Таким образом видно, что наибольшее число объектов предлагается в районе "Басманный". Это один из самых больших по площади районов ЦАО, граничащий с ВАО и ЮВАО. Также большое количество предложений в районах "Тверское" и "Мещанский", это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений в районе "Замоскворечье", на юге округа. Совсем не оказалось объектов из районов "Хамовники" и "Арбат" (юго-запад ЦАО).

В районе "Таганское" было рассмотрено 13 предложений. Самое маленькое по площади помещение, представленное на продажу было площадью 70,8 кв. м, самое большое по площади помещение в этом списке - 545 кв. м. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, была 228,8 кв. м. Более половины предложений были помещения площадью менее 150 кв. м. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе "Таганское" равна 19921 рублей. Однако существует дифференциация цен в зависимости от расположения объектов. Например, наиболее высокая цена у помещения в Мартыновском переулке (35315,8 тыс. рублей), также выше средней цены в Большом Полуярославском переулке. Это можно объяснить непосредственной близостью к Садовому кольцу.

В районе "Басманный", как уже отмечалось выше, самое большое количество предложений. В районе также наблюдается дифференциация цен на помещения в зависимости от местоположения. Средняя цена за 1 кв. м. в районе составила 18071. рублей. Самые высокие цены за 1 кв. м. наблюдаются на Новорязанской улице и на Покровском бульваре. Покровский бульвар находится внутри Садового кольца, и наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Новорязанская улица - крупная автомагистраль, примыкающая к Садовому кольцу. Более половины предлагаемых помещений имеют площадь не более 200-250 кв. м. Средняя площадь составляет 224 кв. м.

В районе "Пресненское" наблюдается большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу. Такая ситуация сложилась из-за относительно большого числа предложений помещений площадью более 350 кв. м. и нескольких предложений помещений площадью более 900 кв. м. Итак средняя площадь составляет 522 кв. м. Средняя начальная цена 1 кв. м. в данном районе составляет 19677,5 рублей. Очень высоки по сравнению со средней цены на помещения в переулке Красина (в среднем более 34000 за 1 кв. м.) Переулок Красина выходит на улицу Красина, непосредственно примыкающую к Садовому кольцу. Также высокую цену можно объяснить тем, что предлагаемые помещения являются встроенными в жилой дом, а не одвальными. Более половины предложений в данном районе относятся к помещениям, расположенным на Зоологической улице, и имеющим цену за 1 кв. м. не более 14 000 рублей.

В районе "Тверское" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 445 кв. м, однако более половины объектов имеют площадь, не превышающую 250 кв. м. Самое большое по площади помещение, участвующее в конкурсе, - площадью 1730 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. составила 21153 рубля. В районе наблюдается очень сильная дифференциация цен в зависимости от расположения объекта. Самая высокая цена за 1 кв. м. в 1-м Колобковском переулке, находящимся внутри Садового кольца, между Цветным бульваром и Петровкой. Чуть ниже цена оказалась на 3-ей Тверской-Ямской улице, однако тоже намного выше средней. В общем, цены за 1 кв. м. увеличиваются ближе к Садовому кольцу и высоки на крупных, престижных улицах.

В районе "Мещанское" средняя цена за 1 кв. м. составила 22087 рублей. Ситуация с ценами очень похожа на ситуацию в районе "Тверское". Очень высока цена за 1 кв. м. на Сретенке (внутри Садового кольца), цены в переулках немного ниже, чем цены на помещения, расположенные на улицах. Ниже средней цены вне Садового кольца. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу 398,7 кв. м. Самое большое по площади помещение в списке - площадью 3489,5 кв. м.

В районе "Красносельское" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, составляет 369,5 кв. м. Более половины объектов имеют площадь менее 200 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 26186 рублей.

В районах "Якиманка" и "Замоскворечье" очень небольшое количество предложений. В общем, от всего числа в ЦАО - 6%. Средняя цена за 1 кв. м в районе "Якиманка" составляет 30589,2 рубля. А в районе "Замоскворечье" - 36289,1 рубля. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе "Якиманка" - 347,7 кв. м, в районе "Замоскворечье" - примерно 350 кв. м.

Итак, если говорить о средней площади помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов в районах "Таганское", "Басманный", "Якиманка"и "Замоскворечье". Самая большая средняя площадь - от 400 и более кв. м - в районах "Тверское", "Пресненское" и "Мещанское". В районах "Красносельское", "Якиманка" и "Замоскворечье" также высокая средняя площадь объектов, выставленных на продажу (от 347 до 369,5 кв. м). В среднем в ЦАО эта цифра составляет 360,7 кв. м.

Если говорить о средней цене за 1 кв. м. в данном округе, то наибольшая цена за 1 кв. м. в районе "Замоскворечье", а также в районах "Якиманка" и "Красносельское" (более 25000 рублей за 1 кв. м). Средняя цена более 20000 рублей за 1 кв. м в районе "Тверское". А средняя цена менее 20000 рублей за 1 кв. м. в районах "Таганское", "Басманный", "Пресненское". В среднем эта цифра в ЦАО составляет 24246,7 рублей.

СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. В Северном административном округе объекты, представленные на продажу были из районов "Восточное Дегунино", "Западное Дегунино", "Бескудниково" и "Коптево".

В районе "Коптево" средняя цена за 1 кв. м. составила 5358,2 рубля. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 139,15 кв. м.

В районе "Бескудниково" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила - 173 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6502,9 рублей.

В районе "Восточное Дегунино", расположенном почти полностью вдоль Дмитровского шоссе, средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 165,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. - 6003,9 рублей.

В районе "Западное Дегунино", отделённого от района "Восточное Дегунино" районами "Бескудниково" и "Дмитровский" средняя цена за 1 кв. м. составила 5243,1 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 143,5 кв. м.

Ясно, что в районах "Беговой", "Хорошевский", "Сокол", "Аэропорт" цены на нежилые помещения выше, чем в таких районах как "Бескудниково" или "Западное Дегунино" и поэтому, определяя среднюю цену по наблюдаемым объектам, получаем цену на нежилое помещение на отдалённой от центра территории, на помещение, расположенное в центральной части округа и ближе к МКАД. Это же относится и ко всем остальным округам. Итак, средняя цена за 1 кв. м на этой территории составила 5777 рублей. А средняя площадь помещений, участвующих в конкурсах - 155,3 кв. м.

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, участвовавшие в конкурсах, из районов "Северное Медведково", "Свиблово" и "Бабушкинский".

В районе "Северное Медведково" средняя цена за 1 кв. м составила 5648,7 рублей. А средняя площадь помещений, участвовавших в конкурсе, -209,5 кв. м.

В районе "Свиблово" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 683,84 кв. м. На продажу из этого района был выставлен только один объект. Цена за 1 кв. м. составила - 5651,9 рублей.

В районе "Бабушкинский" наблюдается такая же ситуация. Один объект выставлен на продажу. Его площадь - 311 кв. м. Цена за 1 кв. м. - 4855,3 рубля.

В среднем площадь помещений, участвовавших в конкурсе из данного округа, составила - 401,4 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 5385,3 рублей.

ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Восточный административный округ представлен тремя районами. Один из них - "Ново-Косино" - расположен за МКАД, второй - "Гольяново" - примыкает к МКАД, но находится внутри данной магистрали. Район "Перово" расположен в центральной части Восточного административного округа.

Итак, средняя цена 1 кв. м. помещения свободного назначения в "Ново-Косино" составила 4944,1 рублей. Внутри района существует дифференциация цен, наибольшая цена за 1 кв. м. - 6877,3 рублей, наименьшая - 2705,4 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу - 579,9 кв. м, больше половины объектов имеет площадь не более 300 кв. м.

В районе "Гольяново" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 311 кв. м, а средняя цена за 1 кв. м. - 4467,4 рублей.

В районе "Перово" средняя цена за 1 кв. м составила уже 6255,9 рублей. Средняя же площадь конкурсных помещений - 95,75 кв. м.

В общем, по полученным данным средняя цена за 1 кв. м. в ВАО составила 5222,5 рублей. Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу, - 328,8 кв. м.

ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Юго-восточный административный округ отличается самым большим количеством предложенных для продажи объектов. И лидирует среди всех районов по количеству помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, - район "Марьинский парк". В этом районе ведётся интенсивное строительство жилых домов, и такое количество нежилых помещений объясняется тем, что они в большинстве своем находятся на первых этажах жилых домов. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе - 265,1 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м составила - 6475,7 рублей. В общем, особых отклонений от средней цены очень мало.

Район "Жулебино" находится за МКАД и граничит с "Выхино". Средняя цена за 1 кв. м в "Жулебино" составляет 6119,7 рублей, а в "Выхино" - 3840,9 рублей. Столь большая разница в ценах в первую очередь появилась из-за качества помещений. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Жулебино" составила 174,8 кв. м, в "Выхино" - 143,8 кв. м.

Район "Люблино" находится в центральной части ЮВАО. Средняя цена за 1 кв. м составила 6582,5 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, - 103,7 кв. м.

Район "Южно-портовый" граничит с ЦАО, районом "Таганское". Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в этом районе, составила 139,9 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 10403,7 рублей.

В среднем цена за 1 кв. м нежилого помещения в ЮВАО по полученным данным составила 6684,5 рублей, а средняя площадь - 165,46 кв. м.

ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Южный административный округ представлен районами "Братеево" и "Орехово-Борисово". Средняя цена за 1 кв. м объектов, выставленных на продажу, в данном округе составила 5864,6 рублей. Средняя площадь помещений - 321,74 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в "Орехово-Борисово" выше, чем в "Братеево", а также выше величина средней площади помещений, выставленных на продажу. В "Братеево" цена за 1 кв. м составила 5565,9 рублей, в то время как в "Орехово-Борисово" - 6123,3 рублей.

Средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в данном округе составила в районе "Братеево" - 276,4 кв. м, в "Орехово-Борисово" - 367,1 кв. м.

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен такими районами как "Южное Бутово", "Северное Бутово", "Ясенево".

Районы "Южное Бутово" и "Северное Бутово" находятся за МКАД. В "Южном Бутово" средняя цена за 1 кв. м составила 5935,4 рубля, средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе, - 174,2 кв. м. В районе "Северное Бутово" средняя цена за 1 кв. м оказалась меньше данной цены на помещения в районе "Южное Бутово" - 4002,5 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Северном Бутово" составила 324,8 кв. м.

Район "Ясенево" располагается внутри МКАД и примыкает к данной магистрали. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, составила 254,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6741,1 рублей. Внутри района существует значительная дифференциация цен, наименьшая цена за 1 кв. м составила - 3592,3 рубля, наибольшая - 10121,7 рублей.

В среднем на этой территории округа цена за 1 кв. м составила - 5559,6 рублей. Средняя площадь предложенных объектов - 251,2 кв. м.

ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, выставленные на продажу в данном округе, находятся исключительно в районе "Раменки" и располагаются на Мичуринском проспекте, являющемся главной магистральной улицей 2 класса, т. е. магистралью общегородского назначения, что увеличивает либо арендные ставки, либо начальную цену на объекты, которые имеют выход на данную магистраль. И действительно, средняя цена за 1 кв. м составила 18794,7 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 174,5 кв. м.

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен двумя районами: "Митино", районом, расположенным за МКАД, и "Северное Тушино". Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу в "Митино", составила 323 кв. м. В районе "Северное Тушино" - 119,7 кв. м. Цены на помещения значительно отличаются по районам. Относительно высока средняя цена за 1 кв. м. в районе "Северное Тушино" - 14591,9 рублей. В "Митино" данная цена составила 5545,9 рублей.

В среднем на данной территории цена за 1 кв. м помещения свободного назначения составила 10068,9 рублей, а средняя площадь предложенных объектов - 221,35 кв. м.

ЗЕЛЕНОГРАДСКИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Зеленоградский административный округ располагается за несколько километров от МКАД. Данный округ представлен небольшим количеством объектов. Средняя цена за 1 кв. м нежилого помещения свободного назначения здесь составила 8668,5 рублей. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу - 162,1 кв. м.

Приложение 2

Территориально-экономические зоны в Западном административном округе

Зона № 7 включает часть территории района "Мосфильмовский", примыкающая к территории МГУ, часть территории МГУ. В ее составе выделяются две подзоны повышенной ценности: № 7-1 - парк Воробъёвы горы- и.№ 7-2 - территория МГУ между Ломоносовским и Университетским проспектом.

Зона № 8 охватывает большую часть территории района "Дорогомилово"

Зона № 10 - района "Филёвский парк" (в ее составе находится подзона повышенной ценности № 10-2 - Филёвский парк.

Зона № 17 - обширная территориально-экономическая зона, включающая часть территории района "Раменки", района "Очаково-Матвеевское", "Проспект Вернадского" и "Тропарёво-Никулино" (с подзоной повышенной ценности № 17-1 - часть районов "Раменки" и "Проспект Вернадского".

Зона № 18 включает территории районов "Дорогомилово", "Филёвский парк", "Фили-Давыдково", "Можайский" и "Очаково-Матвеевское"

Зона № 19 - районы "Кунцево" и "Крылатское".

Зона № 33 - район "Тропарёво-Никулино", Тропарёвский парк.

Зона № 34 - район "Можайский".

Зона № 35 - районы "Солнцево" и "Ново-Переделкино"

Зона № 44 - пос. ВнуковоЗона

Зона № 45 - пос. ТолстопальцевоЗона

Зона № 46 - часть района "Кунцево", Рублёво.

Список источников

1."Анализ современного состояния рынка недвижимости и предшествующих этапов его развития". "Оценка перспектив развития рынка недвижимости в Москве" Отчёт ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы в соответствии с программой научно-исследовательских работ Департамента экономической политики и развития г. Москвы.

2."Атлас кадастрового деления земель и территориально-экономического зонирования Западного административного округа города Москвы". Москва 1999 г. Правительство Москвы. Московский земельный комитет. Издательство "Атлас Принт".

3.Бюллетени Московского Городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". Выпуски 1-5, 17-27. Москва 2000 г.

4.Гражданский кодекс РФ.

5."Западный административный округ. Справочник", Префектура Западного административного округа, 1999 г. "Типография ЛБЛ"

6.Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве", Приложение 8 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Расчет годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения)"

7.Рынок недвижимости в России в 1998 г. Анализ и прогноз.Стерник Г.М., Российская Гильдия риэлтеров. Издательство "Риэлтор" 1999

8.Справочник для жителей и гостей ЗАО г. Москвы 2000 г. ГУП г. Москвы, "Созидание-3000".

12. "Имущественно-земельные отношения в Москве в XXI веке" О. Толкачев стр. 2-10.

19."Коммерческая недвижимость за рубли в центре", стр. 64

20."Коммерческая недвижимость за рубли в центре". стр 75

21."Литературная газета", № 21 2000 г.

22."Мир и дом", май 2000 г.

23."Мир и дом", август 2000 г.

25."Настоящее. Москва-Запад", апрель 2000 г.

26."Наша собственность", № 20 2000 г., стр. 26-28

27."Неделя", № 25 1995 г.

28."Проблемы прогнозирования", № 4, 1999 г.

29."Развитие рынка недвижимости в Москве". Н.Н. Ноздрина.

30."Риэлтер", № 2/3 1999 г.

31."Экономика и жизнь", № 3 2000 г., стр. 27-28.

34.http://www.stn.ru

35.http://www.rmls.ru

36.http://www.realty.ru

37.http://www.mian.ru

1. 38.37. http://www.miel.ru

Описание предмета: «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Литература

1. С.Байдаков, Г.Озеров, О.Савельев. Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Модель, назначение и принципы организации. Опыт Центрального административного округа г. Москвы. – М.: Олимп-Бизнес, 2012. – 188 с.
   Татьяна Вабищевич. Рынок жилой недвижимости. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2011. – 132 с.

   Внимание!

   Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

   Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:

передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

Рынок жилья;

Рынок коммерческой недвижимости;

Рынок земельных участков.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого следует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.

Необходимо выявить следующие основные показатели:

Общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);

Общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;

Среднее время на оформление сделок;

Общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;

Общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным открытой печати;

Общее количество периодических изданий на местном рынке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;

Активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости;

Наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;

Позиция местных органов власти по отношению к развитию рыночных отношений в сфере недвижимости;

Наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости.

В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка недвижимости можно рассмотреть позиционирование основных участников с точки зрения выявления их стратегии конкурентоспособности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объекта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного покупателя.

В общем случае данный анализ должен ответить на следующие вопросы:

Какую стратегию реализуют на рынке основные участники;

На каких сегментах главным образом работают основные участники;

На каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;

Каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т. п.).

Каждый участник рынка купли-продажи или рынка аренды, планирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после определенного периода поиска определяет свою стратегию поведения, которая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит, в основном, от стратегии конкурентов и особенностей рынка.

Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную информацию о состоянии основных сегментов рынка недвижимости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержательная часть анализа проводится в трех направлениях:

Анализ спроса;

Анализ предложения;

Анализ взаимодействия спроса и предложения.

Для каждого сегмента рынка спрос формируется под воздействием факторов, специфических именно для конкретного сегмента.

При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать:

Текущую демографическую ситуацию и динамику ее изменения;

Текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;

Перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.

При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо учитывать:

Общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которая свидетельствует о притоке или оттоке капитала;

Статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;

Статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;

Статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.

При анализе спроса на торговую недвижимость необходимо учитывать:

Текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательному спросу и реальным доходам;

Перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;

Перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;

Состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;

Текущие тарифы на транспортные услуги.

При анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость необходимо принимать во внимание:

Общее состояние экономики;

Степень экономической активности в отраслях, к которой объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения;

Наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.

Общим для всех типов недвижимости элементом анализа спроса является возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости.

Рассмотрим конкретный график спроса в России на жилую недвижимость разной площади:

Рис. 1

Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости.

На каждом конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:

Резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;

Объемами нового строительства объектов недвижимости.

Резерв существующих частично свободных объектов характеризуется важнейшей для рынка недвижимости величиной - коэффициентом загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. В современной экономике недвижимости коэффициент загрузки прямо связывают с общей экономической ситуацией, наделяя его свойствами "экономического барометра".

Как альтернативу резервным площадям на рынке недвижимости, которые могут быть предложены в короткое время, можно рассматривать вновь вводимые объекты нового строительства. Для определения качественных и количественных возможностей подобного источника предложения необходимо принять во внимание:

Темпы и объемы нового строительства;

Общее состояние строительной индустрии;

Динамику изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;

Наличие передовых строительных технологий.

Существенным моментом является темп поступления на рынок новых объектов. Поэтому с помощью анализа перспективы ввода новостроек следует составить четкое представление о состоянии предложения на будущее, ограниченное глубиной прогноза.

Результатом анализа предложения являются выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.

Предложение на жилую недвижимость в России можно представить в форме диаграммы в %:

Рис. 2

Фактическим результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цен продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. В зависимости от конкретной задачи и требуемой глубины прогноза оценщик может проанализировать текущую ситуацию, или дать прогноз на динамику изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта на рынке.

Взаимодействие спроса и предложения можно рассмотреть на графике:

Рис. 3

Точка пересечения спроса и предложения называется равновесной ценой.

Современное состояние рынка недвижимости в РФ.

На основе показателей из Федеральной Службы Государственной Статистики можно составить таблицу, отражающую ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ.

Табл. 1 - Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м. общей площади

Вывод: строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья.

С 2006 года наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов муниципальной собственности в пользу частной.

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Проанализировав структуру ввода жилых домов с 2005-20011 год, мы выяснили, что основная доля строительства жилых домов приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных участков и зданий частными лицами.

Установили, что в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.

ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра Международного бизнеса, менеджмента и туризма

Дисциплина: Управление развитием территории

Курсовая работа
На тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Проверил: Исполнил:
Смолокуров Е.В. студентка Некрасова Е.В.
«___»__________________ 2010г. Группа ГМУ-V (5,5)

Санкт-Петербург
2010

Содержание:

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.

Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Задачи, решаемые в исследовании:
- дать понятие коммерческой недвижимости;
- определить качественную структуру рынка Санкт-Петербурга;
- определить ёмкость рынка Санкт- Петербурга;
- определить территориальную структуру рынка Санкт-Петербурга
- дать классификацию коммерческой недвижимости;

Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.

Понятие и сущность коммерческой недвижимости.

Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Классификация коммерческой недвижимости

Класс "А"
Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3 6 .
Класс "А1"
Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием 7 .
Класс "А2"

Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам 8 .
Класс "А3"

Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие) 9 .
Класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс "C1"
Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель 10 .

Класс "C2"
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне 11 .

Класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С 12 .

Глава 2. Процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения
Развитие финансового кризиса существенно отразилось на динамике показателей рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 2 13 .


Рис. 1. Динамика ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Рис. 2. Динамика ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно- аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 1 14 .

Таблица 1. Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
в конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года

Динамика показателей рынка аренды

Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений

Рисунок 5. Динамика показателей рынка аренды офисных помещений

Рисунок 6. Динамика показателей рынка аренды производственно-складских помещений

Динамика показателей рынка продаж

Рисунок 7. Динамика показателей рынка продаж торговых помещений

Рисунок 8. Динамика показателей рынка продаж офисных помещений

Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений

2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости
В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на этапе строительства находилось более 50 бизнес-центров офисной площадью около 1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины из них приостановлено.
По данным аналитиков АРИН, высокая активность строительства наблюдалась лишь в 19% объектов офисной недвижимости. «В конце 2009 года наибольшая часть строящихся бизнес-центров находилась на начальной стадии строительства – 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади или 76% от общего объема строящихся площадей». По мнению эксперта, значительное число объектов на начальной стадии строительства объясняется выходом на рынок большинства проектов в 2008 году (накануне кризиса) и их слабой строительной активностью в течение 2009 года 22 .
Таблица №2. Структура строящихся бизнес-центров по стадиям готовности, %

Наибольшее число неактивных объектов находилось на начальной стадии строительства – более 20 объектов офисной площадью около 440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты на начале их реализации или строят их низкими темпами», - комментирует ситуацию Зося Захарова. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи объектов – от 49% на начальной стадии до 14% на стадии 70%-й готовности. На завершающей стадии строительства неактивных объектов нет.
По данным аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно). «Наибольшее количество неактивных объектов позиционировалось в сегментах «В» и «В+» - более 10 объектов общей офисной площадью около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова. – При этом, доля активно строящихся объектов ни в одном из классов не превышала 30% от общего числа строительных площадок» 23 .

2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости

Санкт-Петербурга