Выделение доли в натуре закон. Как выделить долю в натуре в жилом доме? Выделение долей в натуре в жилом доме

Совместное владение недвижимостью – не редкость. На одной площади вынуждены уживаться обитатели коммуналок, бывшие супруги, находящиеся в разводе, наследники, получившие в собственность одну квартиру. Подобное совладение не доставляет хлопот, пока между гражданами сохраняются добрососедские отношения и не возникает желания продать свою часть. Как только начинаются ссоры, готовится сделка, острым делается вопрос, как выделить долю в квартире.

Чем отличается отделение долей от раздела имущества?

С точки зрения права, отделение части и раздел недвижимости – абсолютно разные понятия.

Если гражданин выделил собственную часть жилплощади, он становится владельцем пространства, на котором можно проживать автономно. Юридический статус остальных соседей не меняется, они остаются совместными владельцами.

Раздел имущества означает, что каждому проживающему достается новое помещение, находящееся в его единоличном владении. Общее имущество перестает существовать как отдельная категория.

Что такое выдел доли?

Выделением доли в натуре в квартире называется особая процедура, в результате которой общая собственность превращается в индивидуальную. Процесс начинается по следующим причинам:

• необходимость продажи жилого помещения одним из собственников;
• постоянные ссоры и склоки между соседями;
• наличие у соседей вредных привычек, не совместимых с нормальным совместным проживанием (алкоголизм, наркомания);
• желание одного из владельцев отказаться от жилплощади, заменив их денежной компенсацией от соседей.

Выдел доли в натуре – это перепланировка квартиры, за счет которой часть, принадлежащая конкретному лицу, делается полностью пригодной для автономного проживания (обладает отдельной кухней, санузлом, входом и т.д.). Метраж рассчитывается пропорционально доли гражданина в недвижимости.

Например, если человеку принадлежит 1/4 площади коммуналки, то нужно перепланировать жилье так, чтобы фактически используемая гражданином площадь не увеличилась. На практике это часто оказывается невозможным, поэтому инициатор выделения части уплачивает денежные компенсации соседям, чтобы получить дополнительные квадратные метры.

Выдел части в долевой собственности

Выделение доли в квартире оказывается проще, если части, принадлежащие каждому из совладельцев, уже очерчены (определены в %%), и это закреплено документами. Эта ситуация характерна для коммунальных квартир, где каждый сосед – владелец комнаты установленного метража.

Выдел части в долевой собственности возможен двумя путями:

Добровольно

Жильцы самостоятельно приходят к компромиссу относительно новых границ владения, перепланировки квартиры. Достигнутые договоренности закрепляются в соглашении, подлежащем государственной регистрации.

В судебном порядке

Если переговоры потерпели фиаско, совладельцы обращаются в суд. Орган юстиции принимает решение относительно возможности выделения доли в натуре. Если это реально, утверждается план перепланировки.

Если выделить часть нельзя, не нарушив законных интересов соседей, в суде согласовывается один из двух вариантов разрешения ситуации: выплата гражданину компенсации другими владельцами, в результате которой он получает деньги, но на 100% утрачивает право собственности, или доплата инициатором средств соседям за квадратные метры, отбираемые у них за счет перепланировки.

Если суд приходит к выводу, что человек владеет незначительной частью недвижимости, он примет решение в пользу выплаты компенсации в его адрес с утратой права собственности (ст. 252 ГК РФ). Пожелания и мнение самого гражданина не будет учитываться.

Делая выбор в пользу судебного решения вопроса, нужно понимать, что метод грозит потерями времени и денег (пошлина, привлечение адвоката и т.д.). Если квартира маленькая (например, «однушка») не стоит ждать решений в свою пользу: суду будет очевидно, что на 20 м кв. нельзя возвести собственную кухню, дверь и санузел.

Как отделить пространство в совместном жилье?

На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.

Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:

• Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
• Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.

Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.

Как составить соглашение об определении долей?

Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:

• название документа – «Соглашение о разделе долей»;
• № и город подписания;
• ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
• точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
• кадастровый № жилплощади;
• согласованный размер долей (в процентах);
• данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
• число экземпляров соглашения.

Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами. Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду.

Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.

Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и .

Единожды составленный договор можно изменить впоследствии по алгоритму, прописанному в самом соглашении, или по решению суда.

Без выделения сложно, поэтому собственнику, желающему реализовать квадратные метры, потребуется найти компромисс с соседями или обратиться в суд. Если отделить часть перепланировкой нельзя, будет принято решение о перечислении денежной компенсации.

Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

• доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, — отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));
• самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);
• если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

Порядок выдела доли во внесудебном порядке

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Шаг 1. Сформируйте жилое помещение, предполагаемое к выделу

Произведите необходимые переустройство и перепланировку с целью формирования изолированного жилого помещения, предполагаемого к выделу (с предварительным получением соответствующих разрешений).

Если изолированное помещение, которое требуется выделить, фактически существует, переходите к шагу 2.

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании

Необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (п. 4

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.

Для этого подготовьте следующие документы (ч. 1 , 2 ст. 14 , п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):

• заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть дома;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
• нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.

Заявление и необходимые документы представляются, а также госпошлина уплачивается в указанном выше порядке.

Обратите внимание!

Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400
, 401
НК РФ).

Подготовлено на основе материала

адвоката Набатова О.А.,

Адвокатское бюро «Моисеев, Набатов и Партнеры»

Владельцы долей в праве собственности на дом все свои обязанности и права на дом делят пропорционально размеру своих долей. Так, оплата коммунальных платежей долевыми собственниками осуществляется ими по отдельным лицевым счетам.

Данные обязанности должны выполняться каждым собственником доли независимо от факта проживания его в доме, что заставляет задуматься о возможности провести выделении вашей доли в натуре. Однако выдел доли в натуре в жилом доме
является достаточно сложной процедурой, успех которой в значительной мере будет зависеть от уровня доверия во взаимоотношениях с остальными собственниками.

Условия выделения доли в натуре в жилом доме

Выделение доли в праве собственности в натуре возможно, причем как во внесудебном порядке, если ни у кого из остальных собственников долей это действие не вызывает возражений, так и по суду (см. ст. 252 ГК РФ).

Важными факторами в решении вопроса выделения доли в натуре являются следующие:

• Долю можно выделить в натуре при условии имеющейся возможности для организации такого жилого помещения, которое будет изолировано от остального дома, то есть в помещение должен быть организован отдельный вход и проведены коммуникации, независимые от остальной части дома. При таком выделении зданию не должен быть нанесен несоразмерный ущерб, когда помещения переходят в результате переоборудования из категории жилых в нежилые (см. Постановление Пленума ВС РФ № 4 от 10 июня 1980 г с редакции от 06 февраля 2007 г. (пп. «а» п. 6)).
• При выделении доли в натуре не принимаются в расчет самовольные перепланировки и незаконные пристройки до момента легализации этих изменений в плане жилья (ст. 29 ЖК РФ и п. 10 Постановления № 4).
• При невозможности произвести выдел доли в натуре в жилом доме без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу или по причине ограничений в законодательстве, собственник, инициировавший выдел, имеет право на получение стоимости его доли от остальных участников долевой собственности. Разумеется, стоимость доли должна быть предварительно определена с помощью проведения оценочной экспертизы.

Как выделить долю в натуре без суда

Если все собственники дома договорились между собой о принадлежности каждому из них определенных помещений внутри дома и согласны с выделом доли, тогда выдел возможен во внесудебном порядке.

Рассмотрим порядок действий для осуществления выдела доли в натуре без суда:

1. Cформировать жилое помещение, которое будет выделено в натуре.

Если помещения еще нет, и предполагается его сформировать, то на перепланировку и переустройство дома сначала необходимо получить соответствующее разрешение.

Если изолированное помещение есть, тогда переходим к следующему пункту:

2. Заказываем технический план с изменениями, которые предполагается внести в конструкцию дома

Работы по созданию технического плана помещений производит кадастровый инженер. Для производства такой работы потребуется заключить с ним договор на проведение кадастровых работ.

Легче всего это сделать в БТИ, в котором ваш дом зарегистрирован, если в штате БТИ есть кадастровый инженер (см. Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ч. 1 ст. 24) и Закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35)).

Кадастровый план должен быть изготовлен, в том числе и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть верифицирован кадастровым инженером с помощью его усиленной квалифицированной электронной подписи (Закон № 218-ФЗ , ч. 12 ст. 24).

Для удобства дальнейшей регистрации электронный технический план помещается в электронное хранилище в ведении Росреестра на временное хранение. Обязанность кадастрового инженера поместить технический план на временное хранение необходимо предусмотреть в договоре с ним (ч. 3 и 5 ст. 20 Закона № 218-ФЗ).

3. Заключаем соглашение с остальными собственниками долей в праве собственности на дом о выделе вам доли

Очевидно, что если доли у собственников не равные, то и выделяемые в натуре доли должны иметь стоимость, пропорциональную их доле в общей стоимости дома.

Например, если стоимость дома 2 000 000 рублей, а собственник имеет 1/5 доли в праве собственности, то стоимость выделенного ему помещения должна быть ровно 200 000 рублей.

Естественно, в реальности этого невозможно добиться. Эту проблему решают следующими способами:

1. Если стоимость выделенного помещения меньше, чем его доля в праве собственности, разница компенсируется со стороны остальных собственников дома.
2. Если наоборот, стоимость выделенного в натуре помещения больше, чем его доля, то оплатить разницу должен тот, кто получает выдел помещения в натуре. В соглашении между собственниками о выделе доли должно быть прописано условие о размере компенсации и о порядке ее выплаты (Постановление № 4, п. п. 7, 9, 11)

Данное соглашение подписывается каждым владельцем доли, количество копий соглашения соответствует количеству собственников. Соглашение не обязательно оформлять нотариально.

4.Обращаемся в Росреестр

В Росреестр необходимо обратиться для регистрации изменений , а также для кадастрового учета выделенной доли. Для этого собственники должны предоставить документы, согласно требований Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41):

Для этого собственники должны предоставить документы, согласно требований Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41):

• Документы, подтверждающие право собственности на дом.
• Заявления от собственников, по одному от каждого. В заявлении выделившийся собственник просит поставить на кадастровый учет и зарегистрировать собственность на выделенную часть дома, остальные же собственники регистрируют изменения в праве собственности на оставшуюся часть дома
• Свои паспорта или другие документы, удостоверяющие личности собственников
• Соглашения о выделе доли, составленные по одному экземпляру на каждого собственника и один экземпляр, который остается в Росреестре
• Если заявления доставлены в Росреестр представителем, потребуется представить паспорт и доверенность представителя

Составленный в пункте 2 технический план не потребуется представлять, можно будет указать только его идентификационный номер в электронном хранилище (ч. 4 ст. 20 Закона № 218-ФЗ).

Для регистрации в Росреестре потребуется уплатить госпошлину. При этом размер госпошлины для выделяющегося в отдельное помещение собственника составит 2 000 руб., а остальные собственники, если их доли претерпели изменения, должны заплатить по 350 р.

Если собственники подают заявления и документы в форме электронных документов на сайте государственных услуг, и оплачивают госпошлину через этот сайт, на госпошлину в таком случае будет действовать коэффициент 0,7 (см. пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Квитанцию об уплате госпошлины с заявителя не потребуют, хотя он и может предоставить этот документ по своей воле. Однако, если в течение пяти дней с момента подачи заявления информация об уплате госпошлины не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, то Росреестр просто вернет документы без рассмотрения (Закон № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25).

Подать заявление и документы в Росреестр можно как непосредственно в территориальное отделение Росреестра, так и через МФЦ. При этом на сайте Росреестра опубликован перечень подразделений МФЦ, осуществляющий прием по экстерриториальному принципу, то есть когда месторасположение объекта недвижимости не имеет значения.

Также документы можно предоставить уполномоченному лицу Росреестра во время выездного приема. Заявление можно передать почтовым отправлением или в электронном виде через сайт Росреестра или сайт госуслуг (ч. 1 и 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Информация о ходе оказания услуги государственной регистрации, например, об уплате госпошлины и о проведении регистрации поступает на мобильный номер заявителя, указанный в заявлении, и на его электронную почту (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2016 г.).

Срок принятия решения о государственной регистрации изменений в долях собственности – 10 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр. Если заявление подавалось через МФЦ, срок увеличивается и составляет 12 рабочих дней ввиду необходимости сначала передать заявление в орган Росреестра. Результатом государственной регистрации будет (ЕГРП). Для выделившегося собственника выписка выдается на часть дома с указанием литеры, остальные собственники долей получают выписки на дом с измененной долей в праве собственности. Выписка может быть получена как в виде бумажного документа, так и в электронном виде (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Если между собственниками долей взаимопонимания не достигнуто и к единому мнению о способе и условиях выдела доли одному из них прийти не получается, собственник имеет право требовать выдела своей доли в натуре в жилом доме через суд.

В этом случае порядок действий будет таков:

1. Подготовка технической документации

К такой документации относится: технический паспорт на дом, который можно получить в БТИ, при условии, что дом был построен до 1 января 2013 г. В ЕГРН можно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках дома. В БТИ или в любой организации, занимающейся строительно-техническими экспертизами, нужно заказать заключение о возможности выдела доли в натуре.

2. Подаем исковое заявление в суд о выделе доли в натуре

В самом исковом заявлении нужно дать всю информацию, которая имеет значение для дела, а именно: сведения о жилом доме, о вашей доли в праве собственности, которую вы планируете получить при выделе и о порядке использования жилых помещений в доме сейчас и при выделе вам доли. Если планируемое к выделу помещение несоразмерно вашей доле, необходимо указать расчет компенсации и порядок ее выплаты.

Полный список документов, прилагаемые к исковому заявлению, мы перечислили в пункте 1, кроме этого, потребуется представить документы, перечисленные в ГПК РФ (ст. ст. 131 и 132) и в Постановлении № 4 (п. 5):

• Копии искового заявления по количеству ответчиков и третьих лиц.
• Документы, подтверждающие право собственности на дом для всех собственников.
• Документы, которые служат доказательством ваших требований.
• Квитанцию об уплате пошлины. Размер госпошлины за рассмотрение дела в суде определяется, согласно НК РФ (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19), на основе цены доли, на которую претендует заявитель.

Надо указать, что исковое заявление вы можете подать в суд общей юрисдикции, к которому относится район расположения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

3. Принимаем участие в заседании суда

Главная задача на заседании суда – привести все возможные доказательства того, что технически выдел может быть произведен, и того, что помещение, на которое претендует заявитель, соответствует стоимости вашей доли хотя бы примерно.

Для доказательств, к которым прислушается суд, необходимо проведение судебных экспертиз: строительно-технической и оценочной (см. Постановление № 4, п. 4).

Больший успех в суде может обеспечить квалифицированная помощь юриста. Если юрист представляет ваши интересы в суде, вами должна быть оформлена на него (см. ГК РФ, ст. ст. 185, 185.1 и ГК РФ (ч. 2 ст. 53)).

Понесенные заявителем расходы на услуги представителя по вашему письменному ходатайству суд может взыскать с ответчика в вашу пользу (см. Постановление Пленума ВС РФ № 1 от 21 января 2016 г. (п. п. 2 и 4) и ГПК РФ, ч. 1 ст. 100).

4. Обращаемся в Росреестр для закрепления решения суда

Если суд завершился в пользу истца, потребуется зарегистрировать право собственности на выделенную часть и поставить ее на учет в кадастре.

Для регистрации вам понадобится представить документы согласно Закону № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41):

• Ваш паспорт или другой документ, способный удостоверить вашу личность.
• Заявление о государственной регистрации права на выдел.
• Заявление о государственном кадастровом учете.
• Полученное решение суда в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.
• В случае, если заявление и документы представлены не вами лично, а вашим представителем – его паспорт и доверенность, заверенную у нотариуса.

Больше никаких документов представлять не понадобится.

Способы подачи документов в Росреестр описаны в Законе № 218-ФЗ (ч. 1 и 2 ст. 18):

• Вы можете подать документы лично или через представителя, если на него оформлена доверенность. Документы подаются: либо непосредственно в территориальное отделение Росреестра, либо в МФЦ. В МФЦ подавать заявление удобнее, если ваш дом находится в другом регионе, поскольку есть отдельные МФЦ, осуществляющие прием по экстерриториальному принципу. Список таких МФЦ вы можете найти на сайте Росреестра. Росреестр осуществляет выездные приемы, на который вы также можете передать документы непосредственно представителю Росреестра.
• Документы можно передать по почте, отправив их заказным письмом с уведомлением о вручении, с объявленной ценностью и описью вложений.
• Наконец, документы и заявление можно отправить в электронном виде через сайт государственных услуг или сайт Росреестра.

При подаче заявления необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет рассчитан с коэффициентом 0,7, если вы подаете документы и платите госпошлину через сайт государственных услуг. Как только ваше право собственности на выдел будет зарегистрировано, у вас, согласно статьям 400 и 401 НК РФ, появится обязанность по уплате налога на имущество.

Продажа доли или части жилого дома Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников. Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом. Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение. В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

Post navigation

• Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
  
• Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
• Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь.
  Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.Читайте также: Оформление земли под гаражом в собственность и последующей государственной регистрации – все нюансы процедур Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.

Продажа доли или части жилого дома

• документы, подтверждающие право владения недвижимостью (договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.). Обязательное условие: в свидетельствах о регистрации собственности каждого владельца должна содержаться информация о величинах долей;
• документы, отражающие порядок пользования домовладением, а также пожелания всех сторон относительно его раздела.

Как понятно из всего вышесказанного, процедура выделения долей — дело довольно хлопотное. Но если цель оправдана, документы правильно оформлены, а бюджет распланирован, весь процесс раздела проведен в надлежащем порядке, то этот шаг станет не только решением многих вопросов, но и хорошей инвестицией в будущее.

Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Тогда инициатор этой процедуры вправе обратиться за помощью в судебные органы и потребовать выделить ему часть в имуществе. Его действия будут иметь следующий порядок:

1. Подготовка технической документации на дом. Для постройки старше 2013 года потребуется получение технического паспорта в БТИ.
   Там же можно заказать и заключение, в котором будет указано, что технически долю выделить представляется возможным. Этот документ может выдать и любая специализированная организация с правами на проведение строительных экспертиз. Основные характеристики жилого объекта указываются в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
2. Составление и подача в суд искового заявления.
   Здесь нужно наиболее полно указать характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли в натуре, а также размер и расчет компенсации, если присутствует несоразмерность доли.

Что такое выдел доли в жилом доме в натуре и когда происходит

С квартирами эти условия соблюсти практически нереально или возможно только в исключительно редких случаях. А вот с частными домами дело обстоит гораздо проще и понятнее. Поэтому, когда возникает вопрос о процессе выделения натуральной доли недвижимости, находящейся в долевой собственности, то под объектами этой процедуры, скорее всего, подразумеваются дома, земельные участки и все постройки на их территории. Вернуться к оглавлению Для чего это обычно требуется? Когда, собственно говоря, необходимость выделения доли возникает? Когда один из владельцев становится инициатором раздела, желая получить свою часть имущества в полноправное личное распоряжение, дабы впоследствии без проблем делать с ним все, что заблагорассудится: продавать, дарить, закладывать, делать ремонт и расширять площадь, наконец.Ведь при долевом участии осуществить все эти процедуры без согласия совладельцев невозможно.

Выдел доли в натуре жилого дома: порядок действий

Объектами кадастрового учета в соответствии с п.5 ст.1 закона «О государственном кадастре недвижимости» являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Кадастровый учет части жилого дома «Законом о кадастре» – не предусмотрен. Получается, что гражданин, признав в судебном порядке отказ кадастровой палаты не законным, реально не может обязать этот орган исполнить решение суда.

Инфо

К сожалению, в настоящее время у судов и кадастровой палаты отсутствует единый подход в применении законодательства о недвижимости и правах на него. Суды руководствуются Гражданским кодексом, а кадастровый орган – законом «О кадастре недвижимости». Единственный вариант регистрации прав собственности на выделенные доли при разделе дома Существует и другой способ решения проблемы, который в данный момент, вероятно, является единственным.

Выделение долей в натуре в жилом доме

В нашей практике был случай, когда долевые собственники, прекратившие свои права на основании решения суда и получившие сначала Уведомления о прекращении прав общей долевой собственности из УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, а затем, отказы в постановке на кадастровый учет частей жилого дома от кадастрового органа, обратились в суд для получения разъяснений: обладателями каких объектов недвижимости они теперь являются. Судом им было разъяснено, что на основании решения они являются собственниками жилых помещений с определенной площадью. Данное разъяснение помогло сторонам поставить объекты — жилые помещения на кадастровый учет и зарегистрировать на них права.

Что такое выделенная часть дома

Эксперт должен установить степень износа строений, определить объем работ, которые потребуется провести при выделении долей в натуре и даже оговорить их приблизительную стоимость.Если же раздел, соответствующий всем требованиям, невозможен, то экспертиза должна установить размер денежной компенсации, а для этого определить рыночную стоимость домовладения. Вернуться к оглавлению Санитарные нормы — прежде всего! Самое большое внимание из всех вышеперечисленных пунктов эксперт уделяет техническим возможностям для выделения долей. Т.е. насколько изолированные части дома после раздела будут соответствовать таким нормам, как, например, необходимая доза естественного освещения, уровень влаги, скорость движения воздуха, и другим показателям, по которым можно судить о том, что выделенные части могут стать полноценными объектами недвижимости, безопасными для проживания в них людей.

Что значит выделенная часть дома

Ведь в реальности четкое разделение собственности в соотношении 50:50 присутствует очень редко, другие же варианты выделения долей собственности чреваты частыми недоразумениями.Например, когда инициатору разделения причитается меньший процент доли, чем тот, который позволил бы ему выделиться в отдельное домовладение. В этом случае решением может стать докуп (если это можно так назвать) небольшой доли. Пример: собственник владеет 30% домовладения, а того, чтобы выделить и реально изолировать часть дома, требуется не менее 40%. Т.е. для решения вопроса о выделении долей он может выкупить в свою собственность еще 10% площади (причем учитываться будут не только жилые помещения, но и хозяйственные, такие как чердак, подвал, кладовые, различные постройки и даже коммуникации).
В соответствии с Земельным кодексом РФ право на оформление в собственность земельного участка имеют собственники зданий, сооружений, тогда как собственники жилых помещений являются субъектами прав на землю на основании жилищного законодательства, как собственники общего имущества многоквартирного жилого дома.

• — земельный участок в дальнейшем может быть оформлен только как придомовая территория многоквартирного жилого дома.

Следовательно, в данном случае, цель не оправдала средства, а по большому счету цель и не была достигнута. В настоящее время законодательство о кадастре находится в процессе совершенствования и парадоксально диссонирует с Гражданским кодексом.

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Чем выдел доли отличается от раздела?

Собственникам, намеревающимся произвести манипуляции со своей недвижимостью, следует отдавать отчет в разнице между терминами «раздел» и «выдел», так как юридические последствия у двух этих операций различаются:

• Выдел в натуре
  означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
• Раздел участка
  означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.

Так как эти процедуры принципиально отличаются, порядок их оформления тоже разный. Раздел намного сложнее, занимает больше времени и обходится дороже.

Особенности раздела земельного участка в натуре

Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:

1. Для дачных участков — от 6 соток.
2. Для фермерских и крестьянских хозяйств — от 2 гектар.
3. Для участков под огород — от 4 соток.
4. Для садовых участков — от 6 соток.

Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:

1. Определение размеров каждой доли
   . Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
2. Разделение построек
   . При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
3. Определение размеров новых участков
   . Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
4. Подготовка соглашения
   . После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
5. Выполнение раздела
   . Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.

Если участники не могут прийти к соглашению, то раздел осуществляется через суд.

​Согласно ст. 11.5 ЗК РФ, выдел доли возможен при наличии участка, находящегося в долевой собственности. Путем выдела можно образовать один или даже несколько участков. Исходный же участок претерпевает изменения в своих границах.

Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.

Здесь важно пояснить важный нюанс. Совместная собственность на земельный участок может быть:

1. Общей совместной без выделения долей.
2. Коллективной долевой с фиксированной долей каждого участника в праве собственности.

Произвести выдел доли можно только тогда, когда речь идет именно о втором варианте — о коллективной долевой собственности. Если же участок находится в общей совместной собственности, то участникам необходимо сначала произвести зафиксировать долю каждого в конкретном выражении (1/2, 1/10 и так далее).

Сложность с выделом доли заключается зачастую, как и при разделе, в том, что на земле имеются строения, поделить которые не просто. Более того, при наличии неузаконенного самозастроя сделать это и вовсе можно только после надлежащей регистрации всех строений.

В основе выдела доли также лежит добровольное соглашение сторон, которое подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Если достичь его не удается, тогда к спору привлекается суд. Выдел доли подчиняется общему правилу о минимальном размере вновь образуемого участка с учетом разрешенной категории землепользования.